深圳楼市降价潮初现，深圳房子什么时候才可以降价？(3)

成交价格涨跌幅

开发商资金链紧张被迫降价

“从我们目前掌握到的情况来看，一手楼市场的价格的确在往下掉，但二手楼还是比较稳定。这主要是因为开发商的资金链非常紧张，降价促销回笼资金也是迫不得已的事。”一家国有银行某支行行长韦先生说。

据其分析，一手楼的价格能否稳定，主要是看开发商是否缺钱。开发商需要用钱的地方有几方面：一是在建项目需要资金继续投入，另一个是贷款到期需要向银行支付本息。经济形势一片大好的时候，开发商可以借新还旧，但由于地产调控严格，银行的地产开发贷款非常难，向银行借钱借不来了，对开发商来说，要么借高利贷，要么就降价销售。

“据我所知很多小的开发商由于资金链紧张，被迫借高利贷，资金成本每年高达50%，但这对地产商来说负担太重。”韦先生说，开发商如果不借高利贷，那就只好降价卖项目。一家地产商前不久就以3万元的价格销售了一批小单位，回款3个亿，以缓解资金困境。之前，这个楼盘的销售均在每平方米3.8-4万元左右。”

据介绍，由于二三线城市暂时没有限购，外地的销售款项可用来弥补深圳本地项目的资金紧张，如果在二三线城市没有开发项目的地产商，今年的资金都将非常紧张，降价销售在建项目也就势在必行。对二手楼来说，价格主要还是看业主的心态。的确有个别的小投资者，由于不堪压力低价抛售，但整体来说二手房的价格较为稳定。

调控政策何时放松难以判断

日前，中国银监会主席刘明康表示，房价即使下跌40%，银行风险依然可控。

不过，这一说法被银行业内人士所诟病，“要是房价真跌了40%，银行肯定受不了。”一位银行业内人士称，刘明康的说法只是向市场传递一个信息，银行业已做好了房价下跌的准备，不要指望货币政策马上放松。因此，寄望于调控政策短期内放松不太现实，尤其是温家宝总理前不久强调要巩固房地产调整的成果。

实际上，地产开发贷款短期内放松不太现实。

昨日，深发展行长理查德·杰克逊明确表示，深发展不想加大在房地产领域信贷的投放。目前，深发展的房地产开发贷款在该行贷款组合中的比例已低于4%。

深发展董事长肖遂宁昨日也表示，中国的房地产创造了神奇的创富效应，所有买房的人都觉得赚到了钱。“但是，放眼看看，这个世界上，有哪个国家是靠炒房屹立于世界之林?”肖遂宁说，住房是一般生活必需品，绝对不应该是奢侈品。目前的调控令很多中小开发商资金紧张，经过这轮持续调控，房地产市场的集中度会提高，但这个阵痛是一个必须经历的过程。

不过，银行人士称，对自住刚需一族而言，房贷在明年年初有可能有所放松，年初通常是银行信贷投放的密预期，预计到时候房贷的利率更优惠。