深圳房屋维修基金网上查询

业主通过系统输入房产证号码或身份证号码，可以实现个人信息修改、名下物业维修金余额查询、维修金使用明细、投票表决等功能。

很多市民可能不清楚，你住房名下其实有一笔“房屋养老金”——物业专项维修资金。记者昨天从深圳市房屋公用设施专用基金管理中心获悉，市政府近日正式颁布实施《深圳市物业专项维修资金管理规定》(下称《规定》)，标志着深圳“房屋养老金”使用监管今后有法可依，以后维修资金如欠缴，房屋转让或受限。

据介绍，市住房和建设局作为物业专项维修资金行政主管部门，组织相关专家以国家《物权法》、《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》等法律、法规为依据起草制订了该《规定》。市政府9月10日正式印发并颁布实施。

《规定》为切实解决我市房屋“养老金”问题提供了法律保障，制订了具体可行的工作措施，同时标志着维修资金使用管理工作的正式启动。此前，市维修资金主管部门尚不接受业主的使用申请。而该《规定》出台后，急需维修房屋项目的维修资金使用申请和受理工作将正式启动，以满足广大业主的正常使用需求。

据基金管理中心介绍，基金管理中心将通过合理稳妥的理财方式让基金保值增值。

业主可以登录该中心的网址http://www.szwxzj.com，查询自己名下物业的维修资金情况。

名词解释

物业专项维修资金

深圳1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，规定设立“房屋本体维修基金”和“房屋公用设施专用基金”，分别用于房屋本体共用设施的维修保养以及房屋共用部位、共用设施设备的重大维修改造项目。2008年实施《深圳经济特区物业管理条例》后，两基金合并统称为“物业专项维修资金”，明确“物业专项维修资金属业主所有”。“物业专项维修资金”专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

物业专项维修资金的组成

首期归集的专项维修资金

由开发建设单位按建安总造价的2%标准、一次性向业主委员会划拨，由主管部门设专账代管;

日常收取的专项维修资金

由业主按月交纳，目前依然执行的是多层为每月0.15元/平方米，高层每月0.25元/平方米，交由物业公司设专账专户代管。

物业专项维修资金使用分类

一般工程项目的维修使用

小额工程项目备用金使用

紧急维修工程强制维修

《深圳市物业专项维修资金管理规定》解读

不得侵占挪用维修资金

《规定》明确物业专项维修资金属业主所有，物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则，由市主管部门设立物业专项维修资金银行专户。

物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项维修资金滚存、使用。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

物业公司逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。物业公司侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。物业公司拒不移交物业专项维修资金的，由区主管部门责令其限期移交，逾期仍不移交的，按逾期月数每月处以五万元罚款。

欠缴维修资金卖房受限

《规定》明确“业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。”《规定》对未交清物业专项维修资金的物业的转让问题做了规定，“业主转让物业时，应当缴清物业专项维修资金;物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。”

对于拒不缴交首期归集专项维修资金的房地产开发企业，《规定》明确：“建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定缴清该项目应交纳的首期归集的专项维修资金。未按规定缴清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关登记手续;情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发资质。”

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算账容易，就怕执行难

“房屋养老金”新政一出，立即引起广泛关注。昨日，最新一期政府公报也正式刊发了《深圳市物业专项维修资金管理规定》(下称《规定》)全文。这部填补空白的《规定》出台后，急需维修房屋项目的维修资金使用申请和受理工作将正式启动。

对于普通市民来说，最关注的还是这笔钱的计算使用情况。目前，这个问题尤其容易引发纠纷。不少市民担忧，《规定》明确了相应计算公式，算账容易，关键是钱花到哪里去了。有专家则认为，新规较为完善，就怕最终落实执行不到位。

如何保证资金不被挪用?

王抗(化名)是罗湖区东晓街道阳光明居小区的一名业主，数年来一直在和管理处较劲。王抗声讨管理处的一个重要问题，就是指责小区物管企业没有将本体维修基金另外设置账户，并由业主共同监管。

“这样难免会存在不当使用的情况。”王抗说，他曾仔细看过物管企业公示的有关本体维修基金使用的账目，发现购买保安顶棚等一些设施也从本体维修基金中掏钱，“不该用的地方，也用这个钱了”。

不过，在他所在小区的管理处看来，本体维修基金使用很正常。“我们一切操作都是开放的，按照政策规定，根据程序来做的。”该小区管理处相关负责人介绍说，公示的账目也是每家每户楼下都有贴着。不过，王抗和他的伙伴们还是不放心，在多次向政府的投诉中，都提及让小区物管详细交代本体维修基金的去向，他们自己也拒交本体维修基金。

王抗指出，据他了解，在深圳，很多物管企业代收本体维修基金就“当家做主”自己用了。他家不远的一个小区就曾因讨要本体维修基金发生过激烈纠纷。在王抗眼里，其实本体维修基金计算很容易，小区就那么大面积，乘以单价就出来了。根据新《规定》，日常收取的维修资金，由业主按月按规定标准(多层0.15元/月/平方米，高层0.25元/月/平方米)交纳。

和王抗一样，南方都市报记者采访的不少小区的业主都认为，在清算历史旧账过程中，业主和物管企业肯定会因为一些账目产生矛盾甚至冲突。“其实想解决也容易，要有一个代表业主利益的业委会。”王抗说，即便清算不了，也可以去法院起诉，通过法律途径解决。据了解，深圳目前有一千多个小区成立了业委会。

景洲大厦的业委会就完全掌管着小区的本体维修基金，每年将收取的10多万元本体维修基金集中起来，用于更换电梯、改善小区设施等用途。

深圳物业研究所所长陈蔼贫分析说，此前本体维修基金虽然由物管代收代管，但是规定专款专用，追究历史的话，算账很容易，只要一些专业的财务人员;就怕由于监管不严，业主物管信息不对称等问题，会产生争执。

景洲大厦业委会主任邹家健则尖锐指出，众多小区的本体维修基金从没清算过，就等于物管企业把钱放到了自己的腰包，清算起来难度会很大。

物管方违法成本有多大?

而在一些物管公司看来，他们不怕制度规范，清算旧账也可以逐步推进。阳光明居管理处相关负责人说，清算本体维修基金会有难度，但肯定可以按政府规定进行操作，业主物管慢慢沟通，逐步完善。其实，物管公司违反相关规定也会面临着处罚。

根据市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人介绍，物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。

而物业服务企业违反有关规定，侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。物业服务企业拒不移交物业专项维修资金的，由区主管部门责令其限期移交，逾期仍不移交的，按逾期月数每月处以五万元罚款。

处理可谓严厉。不过，在深圳物业研究所所长陈蔼贫看来，主要还是要看执行。他认为，这次把维修基金交给政府机构管理，可以让管理更规范，“毕竟一大笔钱放在物业管理公司那里有风险。”他担忧的是，具体执行起来，会不会完全依法行事。

“之前一些物管公司之所以敢乱来，就是因为乱来没能怎么样。”陈蔼贫说。维权业主王抗对此也很认同。他说，政策法规之前也不错，就是实际执行中没法来真的，“如果业委会和物管企业一鼻孔出气怎么办?”王抗建议，政府部门还是应该加强对相关方面的后续监管力度。