如何办理房地产登记？

1.办理安居房换证登记需要提交哪些资料?
办理安居房换证登记，所需提交的资料有：

(一)深圳市安居房换证登记申请书;

(二)权利人身份证明复印件;

(三)深圳市人民政府住房制度改革办公室批复;

(四)房地产证;

(五)特殊情况应提交的文件：

(1)因结婚、离婚，权利人发生变更的，提交市房改办出具的变更清单或变更批复。其中，由司法机关判决或调解离婚，权利人发生变更的安居房换证申请，应同时提交生效的法院判决书或调解书复印件;协议离婚，权利人发生变更的安居房换证申请，提交的变更清单须双方签字同意;

(2)因死亡，权利人发生变更并已办理财产继承权公证的安居房换证申请，应同时提交财产继承权公证书等相关文件;

(3)市房改办批复上备注房屋建筑面积发生变化的，应提交《深圳市国土资源和房产管理局安居房换证买卖补充合同》一份。

2.哪些情形下需要办理房地产转移登记?

(1)买卖;

(2)赠与;

(3)交换;

(4)继承;

(5)共有房地产的分割;

(6)人民法院判决、裁定的强制性转移;

(7)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移

3.申请房地产转移登记应提交什么资料?

(1)深圳市房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证明;

(3)房地产权利证书;

(4)有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意注销抵押登记的书面文件;

(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

(7)非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

(8)行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

(12)房地产共有人同意转移的书面文件;

(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件;

(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

4.有哪些房地产，应当经主管部门批准后，方可转让?

下列房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：

(一)通过行政划拨取得土地使用权的;

(二)取得土地使用权时减免地价款的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

5.有哪些房地产是不得转让的?

(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的;

(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(四)权属有争议的;

(五)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

6.有哪些行为视为房地产转让?

下列行为视同房地产转让：

(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的;

(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的;

(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的;

(4)以房地产抵债的;

(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。

7.有哪些行为不属于房地产转让?

下列行为不属于房地产转让：

(1)共有人之间对共有房地产的分割;

(2)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。

8.哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?

(1)向发展商购买的商品房;

(2)合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房;

(3)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房;

(4)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

9.业主购买商品房后，为何要等发展商办理初始登记后才能申办《房地产证》?

根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，经初始登记的房地产，有买卖、赠与等情形的，当事人应申请办理转移登记。因此，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能办理《房地产证》。

10.拆迁赔偿房能否转让?

拆迁赔偿房属于商品房的，可以转让;不属于商品房的，不能转让。

11.什么时候应办理房地产预售备案?

根据《深圳经济特区房地产转让条例》及有关规定，开发商应在房地产预售合同生效之日起15天内将预售合同向房地产登记部门做备案。

12.办理房地产预售备案应提交什么资料?

(1)深圳市房地产合同备案登记申请表(加盖开发商单位公章);

(2)申请人身份证明;

(3)深圳市房地产买卖合同(预售);

(4)深圳市房地产预售合同备案登记汇总表(加盖开发商单位公章);

(5)预售款监管协议书(开发商增加预售款监管银行时应提交);

(6)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

13.什么时候用预售合同?什么时候用现售合同?

在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合同;当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同。

14.单位和个人是否可以联名买房?

单位和个人可以联名买房。

15.房地产转让时，同时转让的有哪些权益?

根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场没有特别约定的，停车场随房地产同时转移。

16.房地产买卖合同签订的日期是否为产权转移的日期?

按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产产权转移的日期应为房地产登记部门核准转移登记的日期。

17.房地产转让的风险责任由谁承担?

按照《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定，房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。

18.什么叫房地产交换?

房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。

19.什么叫房地产赠与?

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

20.什么叫房地产继承?

房地产继承是指房地产所有人死亡或宣告死亡时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给他人的一项法律制度。房地产继承应按有关规定办理转移登记手续。

21.什么叫房地产抵押?

房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。

22.什么叫房地产抵押人?

抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

23.什么叫房地产抵押权人?

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

24.房地产抵押为什么一定要办理抵押登记?

根据《中华人民共和国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。