2010深圳春季房地产交易会 房价急降

存款准备金率上调 深圳新盘急降6000元

昨日是深圳春季房地产交易会第二天，深圳有两个楼盘借展会巨大人气对外发售。但成交结果却应了李清照的词：凄凄惨惨戚戚，现场人气低迷，有楼盘实际到场客户还不及此前积累客户的一成，几乎全部都是刚性的自住买家，9成以上的投资客都被迫退场。而且，和之前业内预期的售价相比，开发商在实际售价上也出现远超预期的大“跳水”，其中一楼盘甚至比预期价格低了6000元/平方米。即便如此，成交也只有两成多。业内人士估计，这反映出市场调整已经直接打击了新楼盘的价格，预计房价即将出现下调。

楼盘售价较预期直降6000元

昨日上午，去年以来房价涨幅最凶猛的两个区域———龙华和宝安中心区开始发售新盘，潜龙曼海宁和高发第五大道，该两楼盘由于客户积累期长，为宝安乃至深圳的标杆楼盘。且又处于价格疯涨区域，因此备受业界和市民关注。

高发第五大道为宝安中心区今年首个开盘楼盘，在政策出台之前，该楼盘相关负责人曾表示最低一套400万元，以此计算，其单价约在3万元平方米左右(第五大道三期最小户型为135平方米)。而昨日开盘的价格令买家大跌眼镜，楼盘起价在2万元/平方米左右，均价为2.4万元/平方米。新政前后不到1个月时间，楼盘价格至少相差了6000元/平方米。

龙华潜龙曼海宁同样如此，当日开发商邀请了大约400名客户，但是实际只有300来人到场，现场座位都没有坐满。与此前售楼部的人山人海相比，不啻天壤，楼盘的开盘时间因此也推迟了1个小时。在新政之前，该楼盘曾拟定价2.7万-2.8万元/平方米，但是当天记者在现场获知，楼盘实际售价为2.4万元平方米，起价为2 .2万元平方米，比预期定价低了3000-4000元平方米。

成交率仅有两三成

即便如此，上述楼盘的成交也都相当惨淡。南都记者获知，高发第五大道大约成交了200套，成交率不到3成。130平方米、160平方米左右的户型成交比较旺，180平方米以上的大户型比较冷门。而潜龙曼海宁当天成交41套单位，而该楼盘当天重点推荐客户购买的也有近200套单位，算下来只有两成左右。记者查询过往资料发现，这样的惨淡成交，只有在2007年“9·27”新政出台后才出现过。

截至记者发稿时，深圳规划与国土资源委官方系统显示，高发第五大道有113套显示“已签认购书”，但潜龙曼海宁则显示尚无成交，开发商称，尚未来及录入数据。

两楼盘开发商均表示，新政出台后，对市场的影响非常之大，这是之前想象不到的。他指出，房贷层层缩紧之后，大量客户流失，购房者观望情绪也比较浓烈。因此，调整价格也是顺势而为。

“我们本来积累了3300名客户，结果政策一出来，1200名客户就先退出了”，谈及政策，潜龙曼海宁相关负责人不断叫苦，这1200名客户大部分都是实力较雄厚的买家，而且有很多投资客。而昨日邀请来的买家，也是公司梳理了4遍(主要确定其资信水平及购买能力)才统计出来的。“政策一出来，基本上9成以上的投资客都退场了”，该楼盘另一负责人说，据他们在新政之后对客户的统计，绝大部分都是自住客户，而且，以首次置业者居多。“来买房的，现在都是刚得不得了的刚需”。

高发第五大道也披露，据公司统计，开盘当天成交客户至少90%以上是自住买家，投资客基本不见踪影。“新政拦住了投资客，同时也挡住了一大批依赖房贷的自住换房客，此时如果还不调整价格，结果会是显而易见的”，该楼盘营销策划部部长李浩说。

自住买家观望情绪愈加浓烈

正如此前专家所言，投资客若全部退场，自住客也不会进场。南都记者在上述楼盘的现场也感受到了自住客户的浓烈观望情绪。

“我们就是来看看的，不买。”潜龙曼海宁贴号为41号的一对夫妇对记者说，他们当下在梅林有一套80多平方米的两房，但不够住想换套大房。觉得潜龙曼海宁离中心区较近，就来看看，但是主要是来了解市场情况的。他预期，在现有政策下，房价一定会跌，但是不知道跌到多少。

记者一位朋友本来打算购买高发第五大道，用来自住，而且诚意度颇高，为了办V IP卡还曾存了50万元到银行作为资信证明，开盘前他的排号靠前是60多号。“但我还是决定不买了，”他说，原来判断该楼盘均价在2万元/平方米上下，但最近国家政策出台后，他的预期已经调低到1.8万元/平方米左右。

“潜龙曼海宁的销售状况，肯定会对我们和整个区域的定价都有影响”，水榭春天的一位负责人接受南都采访时表示，他当天也特地到了潜龙曼海宁现场观摩。他预期，房价会出现下调，但拒绝透露楼盘定价。记者在该楼盘售楼处获知，其预计在5月底公开发售。

深圳市社科院城市营运中心主任高海燕评论说，新政出台之后，深圳发售的丽湾国际和兰亭国际等楼盘，虽然定价低于预期，但成交尚可。但这两个楼盘在下调定价之后还卖不动，反映出买房人的观望情绪更加浓烈了。龙岗一名开发商高层指出，上述两个楼盘之前均处于房价炒作严重的区域，为深圳市民和业界关注度很高的楼盘。因此，“其价格下调及销售惨淡，可能在今后新开盘的楼盘中引发骨牌效应”。但对于在售楼盘，他表示，资金链充裕的开发商仍会选择先撑一段时间。

■ 现场

[龙华]看者多，买家少

位于龙华的楼盘潜龙曼海宁为新政后区域第二个开盘的楼盘，第一个是万科华府，在4月末开盘，均价2.6万-3万元/平方米。4月初，开发商曾透露，价格会向万科华府看齐，预计在2 .7万-2 .8万元/平方米。但是，在5月1日的春交会上，开发商透露的定价却令记者意外：均价大约2.4万元/平方米，起价约2.2万元/平方米，比之前的预期定价低了3000元-4000元/平方米。

记者在当日上午10时前就到达了现场，发现沿着新区大道两边虽然排满了车，但走进售楼现场，却发现巨大的遮阳棚下并没有坐多少人。记者粗略清点，整个遮阳棚里大概安排了400个座位，但没有坐满。由于买房人积累不足，选房时间一直延迟到11时才开始，而此时，遮阳棚里仍然有一些座位是空着的。开发商透露，当天大约邀请了400名客户，实际有320位客户到达现场。

为了活跃现场气氛，开发商现场不但请了模特走秀助兴，而且还举办了相当隆重的奢侈品抽奖来吸引客户，奢侈品奖品包括卡地亚手表、LV手提包、D ior太阳镜等，未中奖的客户还可以领取300元加油卡。但是奢侈品也似乎没有吸引客户蜂拥购买，不少客户选择了观望。

“我们就是来看看的，不买”，贴号为41号的一对夫妇对记者说，他们当下在梅林有一套80多平方米的两房，不够住，想换套大房。觉得这个楼盘离中心区较近，就来看看，主要是了解一下市场情况。看看现场气氛怎样，再作决定。男方说，自己目前已经储足了首期，但是认为价格太高，希望降一降。“龙华价格最好在1.5万元/平方米左右，超过2万我就不会买”，他预期，在现有政策下，房价一定会跌，但是不知道跌到多少。

截至当日下午，开发商发给本报的新闻材料披露，当天成交仅41套单位。楼盘负责人对这一销售状况表示满意，并表示，公司资金链充裕，不会过度追求销售量。

在现场，记者发现一个有趣的现象，由于对房价走向的不确定，不少买房人在遮阳棚里坐下不久，就开始三五成群互相讨论起来。记者采访那一对夫妻时，他们正与前后座的买房人讨论得异常热烈，内容全部是对房价下跌与否的看法，对楼盘性价比的分析等等。

[宝安中心区]楼盘深夜选房

4月30日22时，记者收到来自宝安中心区的第五大道销售代表的两条提示短信：“第五大道现在开始排选房号，请带上身份证到现场领号，明天出价。”“第五大道三期于4月30日晚12点前接受排号，5月1日早9点至晚6点继续排号并进行价格试算。”

深更半夜排队选房号，第五大道是“国十条”出台后的第一家。记者发现，该楼盘以比之前预期低了近一半的价格开盘，均价2万元/平方米，但成交仍然很冷淡。

5月2日，第五大道正式开盘。记者现场踩盘发现，靠近营销中心的辅道、马路两边都排起长龙。但奇怪的是，选房现场人并不多。早上10时至11时30分，选房区后面2/3的座位全部空着，只有前面一部分人群集中，还有一部分销售代表掺杂其中，到达现场的购房者应该不足200人。记者下午4时30分再次回访现场时，工作人员已经在清场，搬走选房区的凳子。

“我就是选房当晚到达销售现场的，当时灯火通明现场很多人。排队到晚上11时多才轮到我们，结果只排到300多号。但没想到今天过来的人这么少，估计加上里边选房的也不过百来人。”在选房现场，正在等候叫号的肖先生说。肖先生告诉记者，他是自住买房，现在的价格他觉得还可以，但最近政策频出，就对房价下调有了期待，因此有些动摇。

跟肖先生一样摇摆不定的买家很多。在选房区外围的树荫下，记者也看到了一群围观者，其中很大一部分是办了V IP卡但排名靠后的购房者，他们前来观看的目的多半是“看看形势”。刚走出选房区的夏先生给记者出示了他的价格试算表：10楼3套162平方米左右的单位，折后价格从1.97万-2.1万元/平方米不等。“如果政策执行更严格，楼盘又卖不动的话，开发商应该还会降价的，我有点担心买了马上又跌价。”夏先生说。

■ 链接

近期深圳楼盘开盘降价情况

●4月22日，新政之后首个楼盘———南山前海的丽湾国际公寓公开发售，楼盘开售前给意向客户的报价是1.6万-1.7万元/平方米，而开盘日打了9.1折，7日内签约还有额外9.9折，实际成交均价为1.5万-1.6万元/平方米，5楼以下的单位则只要1 .4万元/平方米。实际成交均价为1.5万-1.6万元/平方米，5楼以下的单位则只要1.4万元/平方米，而周边市场价格则要1.9万元/平方米，该楼盘等于是低于市场价4000元/平方米发售。由于买房人觉得价格便宜，因而当日出现了抢购热潮，两三百人冒着倾盆大雨排队购买，最后获得好几百套的成交。

●4月24日，位于罗湖的兰亭国际公寓公开发售，该楼盘共有2栋合计600多套，剔除回迁的100多套，还有近500套可对外销售，价格是2万元/平方米起。开盘当日，开发商推出“存10万抵20万”的巨幅优惠，但是现场依然人气清冷。

●4月27日，位于龙华的万科华府拿到预售证后连夜开盘，377套单位当日销售90套，成交量不到3成，90平方米以下的成交较多。开发商透露，销售均价不到3万元/平方米，低的有2.6万元/平方米。

●4月28日，万科位于龙岗的金色沁园悄悄开盘，现场推出100多套，卖出90套左右，均价介乎1.4万-1.5万元/平方米之间。由于这一价格与其两年前便已开卖的近邻龙光君越龙庭相差无几，有行内人士认为，这显示出万科想快跑的心理。

4月二手房价格指数再创新高

调控新政如狂风骤雨，二手楼价仍然坚挺。深圳中原报告显示，刚过去的4月，深圳二手房价格指数再涨3.88%，创下历史新高。该司监控的175个样本楼盘成交价显示为18335元/平方米，深圳六区二手房价环比3月全面上涨。

业内表示，随着一系列打压楼市新政出台，楼市方向已现反转局面，二手楼价5月将止涨。如果成交持续大幅下滑、开发商率先降价，二手楼价也将不可避免要下调。

175个样本楼盘逾8成上涨

4月深圳二手房价再涨!这是来自深圳中原地产的最新统计报告。数据显示，深圳中原地产在用于编制指数的175个样本楼盘中，86%的样本楼盘价格相比前3个月均价出现上升，其中近20%的楼盘价格涨幅超过10%，还有近50%的楼盘价格涨幅在5%-10%之间。

在区域分布上，深圳六区则是全面“飘红”。数据显示，4月深圳六区二手房价全部上涨，关外涨幅尤其明显，龙岗、宝安的涨幅都在4.6%左右，远高于3.88%的平均增幅。若是与2009年同期相比，南山、福田的价格增幅则是稍胜一筹，分别为52.9%和49.7%。

“我们同时发现一个现象，相比前3个月，4月份出现价格上涨的楼盘比例明显高于以往，同时上涨幅度也比以往更大，这说明在此次调控之前市场蕴藏着过热聚集的风险。”深圳中原市场研究员如是说。

楼价惯性上涨或止于5月

中原报告认为，4月楼价之所以能在3月高位上再涨，纯粹是因为“惯性”。房价全面滞涨局面目前尚未出现，但无法排除后市有更严厉的政策出台，所以此轮房价上涨终结可以期待。

认同“房价上涨终结可期待”的业内人士占绝大多数。“事实上，成交量的萎缩已经很明显，新政之后深圳中原地产的日均成交量已下滑80%以上，每日放盘则有30%的增长，这已经很能说明问题。买家在观望，而卖家希望尽快出货。”深圳中原地产董事总经理李耀智说。李耀智认为，深圳房价未来一段时间可能出现5%-10%的降幅。

接受记者采访的多位业内人士均表示，目前楼市成交已大幅萎缩，新房降价也已现苗头，二手房价格惯性上涨5月将能被遏制。“近期开盘的丽湾国际、第五大道、潜龙曼海宁等楼盘定价都已经大幅下调，说明开发商已经在考量新政压力而选择降价以求尽快出货，倘若一手开发商主动调价，二手房想不降都难。”一品牌中介宝安中心区负责人如是说。

调控政策提升离婚率?

“银行特地打电话对我说，可以为我和我老婆办假离婚，这样就可以避过二套房政策”，昨日在潜龙曼海宁楼盘现场，前来购房的黄先生向记者透露。有业内人士半开玩笑地预计，很多人为了能够贷到款可能会选择假离婚，从而令深圳的离婚率上升。

“银行主动建议办假离婚”

黄先生称，他是上个月在南山某个楼盘看房时有上述经历。当时他和妻子看中了一套价值约300万元的房产，到售楼处的银行去验资，得到的答复是，已经是第三套房，银行无法给贷款。黄先生夫妇便失望地离开，但不久银行办事员就打电话来说，他们是优质客户，可以为他们办理假离婚，这样就可以按首套房计算了。“当时觉得挺好笑，当然也没有办理”，他说。

而潜龙曼海宁现场办公的一位银行经理也向记者说，她曾听说过类似情况，一次在支行办理贷款时，“亲耳听到一对夫妇在商量和计算，如果是离婚可以省下多少钱”。因为按照现行政策，如果离婚，可以被视作首套房享受到首付2-3成，利率7-8折的优惠。不过她称，大部分银行一般来说肯定不会建议客户这么做，“因为可能会在未来产生社会问题”。

宝安中心区一不愿具名的中介高级经理对记者说，他所知道的真正去办离婚手续的很少，办假离婚证的比较多，“天桥底下30块一个证”。他还称，正如国土部门和银行系统没联网无法确定拥有房产数量一样，银行和民政局也没联网，有部分人钻这个空子，“还有的已婚人士直接填‘单身’，我买房就是这样的”。

“钻空子会产生社会问题”

“这样严厉的调控政策看来的确会令假离婚现象增多，说不定还会产生社会问题”，上述银行经理向记者表示，如果夫妇俩本来感情就不好，那么假戏最后可能就成真了。“比如一套300万的房产，本来是双方的共有财产，但如果通过假离婚，法律上就变成了完全的个人财产，深圳诱惑那么多，你说有没有风险?”

此前，多位业内人士已经表达了类似看法，记者昨日下午在春交会现场又将这一问题抛给几名现场地产人士，他们却多数认同这样的判断。知名建筑评论家贺承军就开玩笑似的说，“房地产调控，将导致离婚率上升”，他还建议记者等1-2个月到民政部门咨询一下相关情况。

■ 观点

政策只顾“耍猴”反让开发商死撑

昨日在新浪乐居举办的一场论坛上，深圳市社科院城市营运中心主任高海燕指出，他个人担忧政策过猛，可能令公众产生不会长期执行的相反预期，那样反而不利于楼市长期稳定。他建议说，政策不要只顾表演“耍猴”游戏，要尽快出台物业税、启动长期治本之道。

高海燕是在新浪乐居举办的一场关于城市品牌价值的论坛上发表上述观点的，他称，现有的政策已经足以令房价在未来一段时间内下降了，当前不应该再继续下猛药。因为，如果继续下猛药，反而会令公众觉得政策只是为了把房价打下来，而不一定能长期执行。他反问道，“就像北京让一个人只买一套房子，或者只买两套房子，你觉得这种政策会长期执行下去吗?”

高海燕表示，如果政策持续出台，他担忧：如果公众尤其是开发商群体，一旦认为这种政策只是短期行为不能持久，那么反而会促使开发商选择死撑，筹措资金来打持久战，而不会积极投入到楼市的调整中去。

他认为现在的政策有点像是“耍猴”，只是为了平民愤，但究竟能够执行多久，公众心里其实有所怀疑。而这一疑虑，记者在近日的采访中，也得到了部分市民以及专家的印证。

他形象比喻说，楼市不但要下猛药退烧，还要吃中药补身体。高海燕表示，一是房地产税收制度，二是土地制度。“两大制度如果不改，房地产永无宁日”，当前最应该做的是尽快启动物业税，而且要将土地出让金包含在物业税中。另外，土地出让之后的监管制度要严格到位，这样，才能令公众以及开发商对于楼市产生非常稳定的预期，从而令楼市稳定运转。