7月11日起深圳二手房按评估价交税

市房地产权登记中心已完成产权系统改造，准备工作全部就绪

按评估价征税下周起施行

7月11日起对外统一使用16820000免声讯费语音咨询电话

近日，我市二手房过户数量急剧增加。图为福田区景田一住宅小区。(2010年6月28日摄)

昨日下午2时30分左右，记者来到位于银湖的市房地产权登记中心，只见进中心的北环大道辅道上排起了汽车长龙，二楼的办证大厅也坐满了递件的市民。不过，临近下午5时记者离开时，来办证的市民明显减少，中心大院停车场也恢复正常。

由于临近7月11日按评估价征税的期限，我市二手房过户数量急剧增加。市房地产权登记中心有关负责人介绍，6月初，中心收文平均每天在500多件，而7月1日以后，每天的收文数量都在1000件以上。

市房地产信息系统显示，6月20日～6月26日，全市共成交二手房2854套，日均570套，达到2月份以来周成交量最高水平。而7月6日，全市二手房过户量更是高达823套。

市房地产权登记中心负责人表示，为了全面应对按评估价征税工作，保证服务质量，提高服务水平，登记中心开展了一系列的准备工作，目前各项准备全部就绪。

据了解，5月中旬至6月初期间，市房地产权登记中心配合市信息中心进行了产权系统改造，设置相关窗口，并模拟办文流程，对产权系统进行调试及试运行，为7月11日全面开展存量房交易按评估价格征税工作建立系统平台。同时，6月上、中旬，该中心认真做好各窗口咨询、收文、发文的前期准备，安排中心咨询的窗口和人员，做好现场咨询准备工作，并为税务部门、评估中心驻点登记中心的工作人员设置了窗口。目前，税务部门、评估中心人员已进驻登记中心各窗口开展咨询工作。

根据《深圳市地方税务局存量房交易税款征收操作流程》等文件，登记中心还于4月中旬至5月中旬，组织人员研究了存量房交易税款征收业务操作流程，制定了存量房交易税款征收的事项告知、工作指引、宣传和申请材料等文件。中心各窗口将《温馨提示》和《办税须知》粘贴于窗口告示栏，将宣传资料和申报表格统一放置于宣传架，以便市民领取、阅读。

登记中心有关负责人介绍，6月16、17日，中心对窗口人员与业务人员进行了存量房交易税款征收工作的培训。同时，制定了执行政策期间的应急处理方案，方案明确了部门职责，将责任落实到人，有效排查突发情况，积极解决政策执行中的难题。此外，从7月11日起，中心对外统一使用16820000语音咨询电话(免声讯费)，以方便市民咨询房地产权登记业务。

记者在该中心张贴的温馨提示上看到，市房地产权登记中心提醒市民，“自2011年7月11日起，我市范围内的存量房(即二手住房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。请三级转移登记的申请人先阅知《办税须知》、《存量房交易登记办文指引》、《存量房交易税(费)一览表》及《存量房交易税款计征申明》等资料，了解纳税有关政策，按照规定办理相关事宜。”

7月11日起二手房交易办税须知

一、计税价格确定方式

(一)存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规的规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定。

(二)我市实行最低计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税;申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

(三)同一套房买卖双方均采用同一计税价格。

二、计税参考价格查询

申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

市规划国土委网址：http://www.szpl.gov.cn

市地税局网址：http://www.szds.gov.cn

三、个人转让住房计征个人所得税的方式

存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在《申明书》上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。

(一)核实征收方式

1、个人转让房地产，能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

2、计算公式：

应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值 - 转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%

3、采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税;如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。

(二)核定征收方式

1、个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：

(1)未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的;

(2)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的;

(3)未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

2、计算公式：

应纳个人所得税=计税价格×征收率

普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

3、采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税。

四、争议处理

如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议的，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额;纳税人也可在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

二手房政府评估价或低于市场价

房贷首付款会否“暗涨”?

7月11日起，深圳二手房买卖将按评估价征税。有业内人士称，预计政府相关部门给出的评估价大约为市场实际价格的70%。那么该政策实施后，若买房者申请贷款时，房屋贷款基数是依照房屋实际成交价格，还是政府有关部门估价，亦或是银行自身的评估价确定?

昨日，记者采访了多家深圳银行。在采访中，大部分银行还处于观望之中，表示“不确定”。不过，也有银行明确表示，贷款基数目前计划以房屋成交价、政府评估价、银行评估价三者孰低的方式确定。 业内人士称，若采用孰低方式，那就意味着房贷首付款将“暗涨”。

大部分银行还在观望

备受关注的二手房买卖将按照评估价征税，下周即将实施。那么，市民在办理二手房按揭贷款时，是否会参照政府相关部门给出的评估价格呢?

昨日，记者采访了多家深圳银行后获悉，目前大部分银行还在观望。工行、建行、招行等银行表示，目前并不明确如何操作。

“最近我们也在研究这个问题。目前还没有正式实施这个政策，政府二手房的评估价具体在什么水平还不了解。因此我们还没有确定将如何操作。”深圳一银行房贷业务负责人对记者表示。

深圳工行相关人士称，该行暂时没有明确规定，在出台评估价之前，采取以评估公司评估净值与实际成交价的孰低值来计算贷款金额，并综合考虑借款人的还款能力。民生银行深圳分行相关人士则表示，银行房贷首付政策不变，贷款成数目前计划以房屋成交价、政府评估价、银行评估价三者孰低的方式确定。

有银行业内人士称，若政府评估价格偏低，银行选择三者孰低原则，那么意味着购房者将支付更多的首付。目前对于房贷业务，各家银行重视程度不同。对忽略房贷业务的银行，或许愿意采用最低评估价方案，而对于房贷业务更为重视的银行，则会谨慎考虑。

二手房评估价7月11日出炉 “我们估计政府给出的评估价格大约是市场价的七成。”美联物业全国研究中心主任徐枫昨日接受深圳商报记者采访时称。她认为，深圳此次推出二手房买卖按估价征税，政策应该会相当宽松。若评估价格给出太高，一开始就让购买者的纳税额大幅增加不太现实。

此前，深圳市地税局新闻发言人杨龙在新闻发布会上就表示，从7月11日开始是“试运行阶段”，到时买卖双方可以在房地产权登记部门查询交易房产的计税参考价格，同时需要说明的是，在这个阶段制定的参考价格是比较宽松的。

据悉，二手房评估价格将有参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，并依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

世华地产市场研究总监肖小平称，对于政府相关部门给出的评估价，市场中有很多揣测。部分市场人士认为，这个评估价格或许低于市场价。不过，具体价格水平要等待7月11日以后才能知晓。

政府估价将成房贷重要依据

“我们难以掌握政府对每一套房屋的评估价，若按照这个评估价格贷款或许难以实现。”一股份制银行房贷业务负责人对记者表示。

深发展总行相关人士称，在7月11日实施按评估价征税政策后，政府出台的估价将成为银行判断抵押物价值、衡量贷款风险的又一项重要依据，但是否要以此作为确定贷款成数的依据，还取决于以下因素。如监管部门或深圳市政府的规定，操作的可行性，即政府估价是否向银行开放查询通道，其估价信息是否能覆盖全市房源。此外，还有政府估价的尺度。

招行深圳分行相关人士称，若政府评估价和自身评估价格相差不大，或许会采用政府给出的评估价格。除深圳之外，其他一些城市也有按照评估价格纳税的情况，我们也在了解当地银行是如何操作的。

徐枫称，经过了解，如武汉等很多实行二手房按照评估价格纳税城市，银行在放款时通常还是依照自己的评估价。“毕竟，银行自己把握风控体系较好。”她称。

据悉，市国土房产评估发展中心所掌握的房产参考价格不对外公开，只希望买卖双方能够以真实价格成交。申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

为此，一股份制银行房贷业务负责人称，评估价格并不公开，银行掌握这些信息比较麻烦，预计很多银行最终还是愿意采用自己的评估价格，来确定房贷的首付成数。