深圳楼市冷清了 一手楼5月3日仅成交1套

5月3日成交量仅1套，有专家认为调整价格在所难免

连日来深圳一手楼成交“每况愈下”。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日，成交量更是仅有1套。几乎“零成交”这一现象，自深圳有“春·秋”房地产交易会以来，还是绝无仅有的第一次。

5月3日当天全市卖出的唯一一套一手楼位于龙岗区。该房面积为223.85平方米，总价2068731元，均价每平方米9242元。由于当天仅卖出这一套商品房，深圳全市单日一手楼成交均价也就成了每平方米9242元。一年多以来，深圳楼市的单日均价一直都在每平方米2万元左右，因此单日均价9242元每平方米这一数字显得异常扎眼。

记者采访了一家有在售项目的开发企业的经营负责人。他透露：“我们的楼正好是这几天开盘，虽然是‘5·1’，但公司没有放假，一直在密切关注着市场动向。从这几天的情况看，成交很不好，只卖出了几套。”记者在“春交会”开幕首日在会展中心现场咨询该楼盘的销售人员时，他们还介绍售价在24000元每平方米左右，与4月份时的报价没有变化。但昨日在采访时，上述该公司负责人说：“尽管在4月份时前来看房和登记的人非常多。但真正开盘后，这几天仅卖出了几套房。前后发生这么大的变化，明显是国家调控政策直接影响的结果。”他说：“公司老板已经感觉到了非常明显的销售压力，看来调低价格已是难免。公司的销售部门这几天都在紧急研究新的销售策略。”

有专家认为：“连日来销量持续减少，如果开发商不作价格调整，出现‘零成交’都不奇怪。从这几天的销量来看，深圳各在售楼盘的情况绝对都好不到哪里去。因此面临的情况都差不多，调整价格在所难免。”他说：“我不同意什么楼市‘春天’、‘冬天’的说法，是‘春天’还是‘冬天’决定因素在价格。”

另外，昨日的春交会现场也已是“冷冷清清”，部分展位前更是“门可罗雀”。

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3天仅34套 “五一”深圳楼市成交惨淡

“五一”小长假结束，深圳楼市惨淡收场，3天全市新建商品房共成交了34套，其中5月3日一天全市仅售出1套新房，跌破众人眼镜。3日当天成交的这套房位于龙岗，均价9242元/平方米。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据计算，4月份深圳一手房均价仍在2万/平方米的高位徘徊。4月份，深圳市新房共成交3227套，比3月份增加225套;成交面积29.12万平方米，比3月份增加了3万平方米;均价为20567元/平方米，每平方米比3月份增加了134元。合富置业首席分析师龙斌认为，4月深圳的房价不跌反而有小涨，并不是因为政策力度不够，相反，本轮调控力度前所未有，但由于新政4月中旬才出台，而且出来的比较突然，市场需要一定的时间去消化，所以没有那么快反映到数据上。

事实上，新政的威力明显，出台后第一周深圳新房成交量就跌了6成。上周，深圳新房成交量继续下滑，新建商品房成交共计268套，环比下跌35.7%，日均成交38套，成交均价25846元/平方米;上周二手房成交量再度放量，达3880套，日均成交776套。业内人士分析，二手房交易激增，可能和供应量增加以及议价空间扩大有关。

据了解，“五一”期间，全国主要大城市楼市的成交量都较清淡，同比下降明显。深圳楼市平均价格虽然仍维持高位，但个别楼盘的价格已经开始出现松动迹象，打折优惠等手段重出江湖等。据业内人士介绍，新政提高了二套房首付，有些开发商为了促销，提出帮购房者垫付30%首付的方案，购房者只需在新房交付时付清，免收利息。龙斌指出，种种促销手段已反映房价开始出现松动，虽然深圳重现2008年房价大跌的可能性较小，但可以预计，在政策的打压下，高企的房价会呈下降趋势，而下跌的幅度需要看下一步政策的力度。

楼市新政“精确打击”能否命中炒房客?

4月14日，国务院常务会议决定提高二套房贷首付比例，拉开了新一轮楼市调控的大幕，一场针对炒房客的“精确打击”随即展开。半个月时间过去了，“精确打击”的效果如何?炒房客作何反应?记者选择了炒房客众多的深圳进行了走访调查。

政策效果明显部分炒房客开始放盘

新一轮楼市调控来势猛烈，在短短几天里出重拳、下猛药。4月14日，国务院常务会议要求提高二套房贷首付比例到50%;4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，外界称之为“新国十条”，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的措施，之严厉、力度之大前所未有，一时间风声鹤唳。

在国家严厉政策的威慑下，一些投资客担心市场高位跳水，开始部分往外放盘。中原地产深圳公司总经理李耀智说，此次调控政策出台前，中原地产每天新增的放盘量在1000套左右。新策出台以后，每天放盘增加了30%;但是，由于许多业主仍不愿意降价，成交量反而较之前萎缩了70%至80%。

有消息称深圳市场最近出现了大批量抛售楼盘的现象，有的投资客甚至一次性挂出上百套房源急于出售。“这个肯定有。”深圳房地产信息网研究部总监周学军说，最近刚好是一个挂盘的高峰期，我们监控到的数据显示，挂盘量较楼市新政前增加了20%左右。

深圳资深投资客邹建民告诉记者，“2006年以后，深圳出现了很多炒房的投资公司，股东就五六个人，以炒房为业，一次性大量囤积房源，等到升值后再转手卖掉，获利很多，深圳房价的飞涨跟这些规模化的炒房公司有着直接关系。”

“现在情况变了。有些炒房客还在嘴硬，但心理很恐慌，很多投资公司都在拼命出货，所以深圳楼市二手房的供应量增加了很多，再过一段时间估计就出不去了。”邹建民说。

“提高购房的首付比例，这是打击炒房最直接的办法。”世联地产董事长陈劲松表示，世联地产在全国有代理340多个项目，有翔实的分析数据，根据他们对数据分析，深圳一次性付款比例只有7.4%，而非深圳的一次性付款比例是20.9%。

也有一些中介公司和专家表示，目前深圳市场上放盘增加的现象，只能说明有一些炒房客确实在出货，但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。“据我们了解的情况，出货的主要是一些小的炒房客，大的炒房客都是按兵不动。”21世纪不动产深圳泛城分析师王金萍说。

银行执行力度空前但仍留有“暗门”

炒房客的主要资金来源是银行，玩的就是以小搏大的金融杠杆游戏，可以说银行资金是众多炒房客的“生命线”。因此银行执行楼市调控力度的大小、是否能拧紧信贷“水龙头”，是调控能否取得成效的决定性因素。

目前，中行、建行、招行等深圳分行相继表示将严格执行国务院新政——以家庭为单位计算二套房，执行五成以上首付、利率1.1倍以上，90平方米以上首套房贷款首付也提高到三成。

4月21日，深发展银行称，除明确严格执行国务院房贷新政以外，还规定“对第三套及以上住房贷款业务原则上暂停接受”，其中深圳是暂停状态，其他城市允许的话也要提高到首付5.5成以上、利率1.2倍以上。这是深圳第一家明确规定暂停多套房贷的银行。

记者最近以购房者的身份走访了深圳一些银行，结果发现，其执行力度之大前所未有，但仍然有不少“暗门”可以为炒房客“输血”。

一种办法是通过个人消费贷款的方式借贷购房。具体做法就是将首套房进行抵押，在银行以消费贷款的名义申请贷款。一般来说，个人消费贷款只能用于买车、装修等，而不能用于买房。但是，银行监管毕竟不能做到万无一失，一些炒房客拿到贷款后就可能进入楼市。

“随着各银行严格执行二套房利率上浮的政策，很多购房者‘绕过’住房贷款，通过申请住房抵押贷款的方式购买二套房来享受更低的优惠。”深圳一家银行工作人员透露说。

记者来到招商银行皇岗支行，表示希望能从银行贷到更多的款，以交纳突然提高的买房首付。个人贷款部门的工作人员表示，如果首套房红本在手，即可将房产证抵押，申请消费贷款。

据悉，虽然消费贷款不能直接划入个人账户，但炒房客完全可以提前与装修公司打好招呼，支付一定的“通道费”，即可让装修公司将贷款打入客户账户。

“你来得太不巧了，消费贷款我们最近突然叫停。”中信银行福田支行个贷中心的工作人员说，以前他们都是可以借消费贷款的名义，提供给客户使用。但不知道什么原因，突然给叫停了，“你一个月以后再来看看。”

据记者了解，目前各家银行都推出了五花八门的贷款项目，如果炒房客要贷款补充首付，或者缴付月供的话，他完全可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，而银行和其他金融机构出于自己盈利发展的考虑，大多不会拒绝。

专家：打击炒房客不能指望“毕其功于一役”

“这次政策的精准性就在于直接针对了炒家，直接打击的就是利用银行杠杆来赚钱的人，目前的政策调整下，二手楼的成交马上会大幅萎缩，大的炒家一定会出货的。”世联地产董事长陈劲松说。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，本次调控的最大亮点就是对“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，对非本地居民炒房、投资作出了严格的限制。

高海燕认为，深圳等一线城市多年来一直充斥着跨区域的投资者，对当地楼市供需平衡造成了严重的干扰，从而助长房价虚高。如今，对“异地置业”相关规定的出台，短期内将影响市场需求量急剧缩小。

但同时，他也对银行的执行表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是‘坚决执行’，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些‘灵活’的对策。高海燕坦言，对于房贷新政的后期持续执行力度，暂时不敢持肯定态度。

“除了控制非理性消费需求，更主要的是将购房消费导向理性化的常态轨道上来。另外，楼市除了单靠信贷购房的客户之后，也存在着大量实力型的置业者，根本不需要靠银行信贷。”高海燕说，中央政府对楼市的调控不应单方面由房贷入手，应该多管齐下，出台物业税或房产持有税才是平衡楼市供需平衡的根本之道，将楼市调向理性状态。