深圳国五条细则出台：房价上涨幅度小于收入涨幅

3月的最后一天，《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)面世。被称为深圳“国五条”细则的《通知》中，明确对限价、限购、安居房建设等方面均列出规定，不过，备受市民关注的二手房交易征收20%个税如何操作并未明确。

深圳“国五条”细则摘要

一、根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

二、严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。

三、人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

四、要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。

五、2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。

六、2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。

七、继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定，严格按照申报价格对外销售。

八、进一步加强住房市场运行监测管理和预期引导，提高市场监测频率，细化监测区域，加强热点片区监测力度。

通知中提及8个方面的调控措施，涉及房价调控、房地产权征收、住房信贷政策、商品房限购、住房土地供应、安居房建设、市场监管以及市场预期管理。但内容上，与此前公布的“国五条细则”，差别并不大。

早在深圳版国五条细则出台之前，备受市民关注的焦点，大多集中在“20%个税如何征收”和“房产政策是否会收紧”这两个方面，在昨日出台的“国五 条”深圳细则中，对二手房交易按差价征20%个税如何操作并未明确，仅仅为“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规 定。”

1 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁：

深圳细则与“国五条”差别不大

深圳版“国五条”细则中，未明确提及20%差额税的征收，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为 ，从近日接连出台的上海、北京等地的“国五条”细则可见，包括深圳版细则在内更多的是一种表态，并非是一个急于推进的政策。因“国五条”细则尤其是差额税 率自3月1日出台之后，各地房地产市场反应强烈，无论是买卖双方都不满意，这类市场反响恰恰说明“国五条”细则推进过快，细则是否值得推进仍需进一步了解 市场反应。深圳出台的细则虽然与“国五条”差别不大，其中无更细化的规定，也显示出深圳市的策略性安排，静待下一步政策的落定，来确定深圳市未来走势。

2 深圳市住房研究会常务副会长 陈蔼贫：

可见深圳加大保障房建设的决心

在深圳版“国五条”细则的第五条和第六条中，均提到保障房建设，深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫解析到，深圳市保障房建设起步较晚，“十一五”期 间任务完成也并不特别好。因此进入“十二五”便是深圳市保障房建设的加速期。但可以看出，目前深圳市保障房的供需上仍有缺口。刚推出的深圳版“国五条”细 则中提到“确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%”等说法，其实并非是首次提及，但如今明确纳入深圳版 “国五条”细则，其实是对既定政策的肯定和强调，也可看出深圳市在加大保障房建设上的决心。

事实上，深圳“十二五”期间计划新增安排建设保障性住房24万套，总建筑面积约1536万平方米，规划套数较“十一五”期间增幅70%。预计完工的4万套保障房，其实也仅占据“十二”五保障房完成目标24万套的1/6，因此，今年仍然是深圳市保障房建设的加速期。

3 中原地产副总经理 贺晓丽：

目前尚未出现房价下跌因素

深圳版“国五条”细则会对未来二手房市场带来何种影响，中原地产副总经理贺晓丽认为，“既在意料之中，也在意料之外”。她坦言，意料之中的是，深圳 版“国五条”在规定的时间制定出相应的调控措施;意料之外的是，其中部分条款依然过于保守，比如20%个税征收并未细化。预计4月上旬，深圳的房地产市场 会较为平静。她强调，目前尚未出现让房价下跌的因素。

4 中联地产市场研究总监 周庆亮：

楼市或会进入一段时间冷静期

中联地产市场研究总监周庆亮也分析到，深圳版调控措施，明确了要抑制投资投机购房、落实年度房价调控目标、加强房地产税收监管等。尤其是“新建商品 住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，这是深圳版调控措施中的亮点。不过，这项政策依然存在部分弹性空间，会对抑制房价过快上涨起到一定 作用。对于接下来的市场反应，周庆亮认为，或会进入一段时间冷静期。

□各地“国五条”细则

●广州：

20%个税咋操作未明确

3月31日晚，广州出台了“国五条”实施细则，明确2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，加紧住房限购审核， 要求非户籍居民家庭购房需连续缴交1年以上正常纳税证明或社保证明。规定还提出，根据情况可能提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

在广州版细则中，对于二手房交易征收20%个税如何操作并未明确，只是表示相关细则正由地税和国土部门研究，明确后才向社会公布。

意见表示，广州下辖的从化、增城两个县级市的限价、限购政策将由本地政府结合实际实施。

●天津：

严格征收20%个税

据新华社天津3月31日电 3月31日，天津市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简为《实施意见)，《实施意见》明确提出2013年新建商品房价格控制目标是，保持住房价格稳定，新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

根据《实施意见》，天津将继续严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率，严格执行第二套住房信贷政策，继 续暂停发放第三套及以上购房贷款，根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。同时，天津将充分发挥税收调节作用，依法严格按照转让住房所得的 20%计征。

●合肥：

备案3个月内不得涨价

据新华网合肥3月31日电 合肥市政府3月30日下发了“关于2013年度全市新建商品住房价格控制目标等有关问题的通知”。作为落实“国五条”的细则，合肥市明确了今年新建商品住 房价格增幅的“上限”，并要求已备案的商品住房3个月内不得涨价。但对于此前“国五条”中提出的出售二手商品住房按照差价的20%征收个人所得税这一政策 如何执行，合肥市此番出台的通知中并未提及。

●济南：

房价涨幅要低于收入涨幅

据中新网3月31日电 3月31日，济南市城乡建设委员会网站上挂出《关于认真贯彻落实国五条进一步抓好我市房地产市场调控工作》的通知。通知称，济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。

●重庆：

地价不超房价的1/3

中广网重庆3月31日消息 重庆3月30日出台落实“国五条”实施细则。重庆的细则强调在明确已有政策的基础上，进一步深化差别化调控措施。首先是稳定房价，提出今年房价调控目标，即主城9区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

重庆提出要引导楼面地价不超过当期房价的1/3，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征，继续执行房产税政策。

多地抢闸出台新国五条细则 还是不够“细”

昨天是国务院要求各地公布年度房价控制目标和住房用地供应计划的最后期限，继北京、上海、重庆等地后，天津、深圳、南京、合肥、济南等城市也陆续公布了各自落实“新国五条”的细则。广州版细则更是于当天22时后“千呼万唤始出来”。

虽各地细则松紧不一，但专家指出，多地细则不细、可操作性不强等问题突出，行政手段进一步强化的迹象明显，地方版“国五条”有待进一步具体化。亦有专家认为，若地方细则执行有力，则短期内能够影响预期，为过热数月的中国楼市降温。

1

房价控制目标

北京最为严格 各地普遍含糊

从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则最为严格，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房 价格，也是唯一明确提出价格下降的城市。其余城市中，上海均把房价控制目标设在“基本稳定”，而深圳、重庆、合肥、大连、厦门等城市均规定房价上涨幅度小 于收入涨幅。

业内人士指出，各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊，对什么类型和区域的住房、目标房价以何种方式统计、涨幅具体多少等问题，尚未有明确回答。中 国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析，各地公布的目标大致与其楼市热度相呼应———北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等则较为温和。

2

行政化调控手段

多地细则加强 限购限价措施

值得注意的是，各地细则似乎显示出强化限购、限价等行政手段的迹象。例如，北京版细则提出19条具体规定，包括：京籍单身人士限购一套住房;增加 “限房价、竞地价”地块的供应;报价不合理的商品房暂不可发预售许可证或不办理现房销售备案;逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理等。

重庆版细则提出，限制低密度、大户型住宅项目开发建设;引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一，以行政手段进一步强化调控。合肥版细则提出， 凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂 不核发预售许可证。

3

“20%个税”规定

各地细则表述 多为原话重申

此外，对于“新国五条”中二手房转让按所得征20%个税的规定，各地方细则的表述大多是对原文的重申，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。个别地方细则甚至对此避而不提。

对于二套房首付比例和贷款利率问题，虽然多地细则提出收紧政策，却没有明确规定收紧到何种程度。例如，北京版细则仅提出二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。上海、深圳等地更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。

影响

新政或致楼市短期降温

有业内人士指出，“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋稳，下半年预计稳中有降;从第四季度起，市场整体会趋于稳定。

北京市房屋中介协会会长李文杰也认为，新政的确会导致市场短期降温，但是一方面，巨大的需求摆在那里。另一方面，手握大把房子的人仍然很多，且持有成本并不高。

李文杰认为，任何交易环节的税费起到的作用都是短期的，真正要想遏制投资和投机性需求，应该是将房产税落实到细则上。

分析

目前调控细则深圳落地，但基本套路、方法与此前的政策并无太大改变，预计会给市场成交带来一定压力。但价格不会下降，市场已经适应了调控，房价上涨的状态是必然的。

——— 深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫

跟北京、上海等城市出台的地方细则一样，昨日深圳出台的细则也显得粗疏，主要还是重申了一遍“新国五条”的内容，没有任何具体措施，从侧面反映出政府不愿对房地产市场做过多的约束。

——— 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

市民购房者对未来依然没有办法作出判断。这一次国五条细则，落实到各个地方政府的时候，如果被打折缩水的话，后市势必引发投资性需求的迅速反弹，对调控来说是非常不利的。

———365地产网新闻总监郭红兵

按国五条细则要求，全国35个一二线城市，都须在3月31日24点之前出细则(或房价控制目标)。广州出后，七七八八，基本上重点城市都出了，还有一些没见媒体报道，但也无妨了。

老杨感觉：他们都尽心了，但大部分没尽力，也不能全怪他们，房价区域差别大，应允许因地制宜。继续坚持：2013楼市震荡上行!洗洗睡吧……

——— 上海易居房地产研究院副院长杨红旭

国五条公布到细则陆续出台，价量齐涨;真正的赢家只有政府，不仅税收增加，而且缓解了地方财政吃紧以及城镇化资金的不足，尤其是高价卖地变得更加容易;

真正的输家只有百姓，不仅无缘无故多掏20%的税，而且儿女成家已经买不起房了。

——— 北京大学经济学院金融系副主任吕随启

以前在多次的调控中都出现了这样的情况。当实际落实的程度比人们预想还要轻的话，那么就会造成更大的反弹，楼市或会出现新一轮涨价潮。

——— 中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明