商业地产年薪百万难招领军人才

据一项调查显示，2012年国内一线城市写字楼的租赁经理和商场的运营经理薪酬分别增长了96%和77%。图为写字楼林立的福田中心区。

“一直在痛苦中度过。” 1月底，深圳某外资商业地产公司的高管王先生对深圳商报记者说。

王先生的“痛苦”来自于“需要不停地放弃一些机会”。“现在几乎每天都能接到猎头公司的两三个电话，开出的都是过百万元的年薪，诱惑确实不小。”王先生说，就这几天还有猎头找到他，让他去成都参与一个占地30万平方米的商业地产项目，“虽然可以拿到不低的薪水，但我也只好推荐一些朋友过去。”

业内人士透露，每到年底，正是各大公司规划来年发展之际。在这个“微妙的时节”，各大猎头公司四处出击频繁“挖角”。

近年来由于商业地产的风起云涌，人才缺乏成为制约各商业地产公司发展的“紧箍咒”。

人才咨询机构美世中国区信息咨询业务咨询总监刘晶晶近日向深圳商报记者表示，2012年全国商业地产的员工主动流动率为16.5%，员工被动流动率为2.8%，商业地产的人才流动明显高于整个地产行业。

招商和运营人才严重缺乏

王先生告诉记者，在商业地产界，他已经摸爬滚打了10年，一直从事着商业地产的营销策划。之前，和大多数刚刚涉足这个行业的人一样，他也在基层默默无闻地干着，直到2005年，他才升为一个项目的市场经理。“当年就有上海的猎头找到我，让我去百安居的上海总部任总监，条件也很诱惑，是我当时工资的两三倍。但因为孩子太小，家也在深圳，没有去。”

从那时开始，便不断有猎头找他，开出的条件都很优厚。王先生告诉记者，2008年，他在中心城一家购物中心任商业地产的营销推广，更多的猎头公司找他，让他参与一些商业地产项目，但他都是推荐朋友去，“他们做得也都不错。”

王先生说，现在几乎每天都有猎头打电话找他，“开出的都是过百万元的年薪。”他认为，过百万元的年薪看起来很高，但工作不一定好做。“很多项目都是在正式运营前两三年就开始找人，从它的前期规划、开发策划到项目营销、品牌招商和正式运营管理，每一个环节的压力都不小。”

与王先生一样，一位不愿透露姓名的华侨城片区某大型商业中心的副总经理也面临同样的情况。她向记者表示，前不久有商业地产公司也开出上百万元的年薪，想挖她过去，但她一直在犹豫之中。

业内人士向记者透露，像他们这样在行业里打拼了10年左右的专业人士，是目前最受商业地产公司欢迎的人，而且给他们开出的价码都不低。此外，以前做过百货零售业的人士也广受商业地产项目的欢迎，往往不经意间就会被高薪挖去做某个综合商业项目部门经理。

王先生表示，因为做商业地产项目需要相关的专业培养，只有在这个行业里实操过5年以上的人士，才会真正变得很专业，很出色，而这样的人才会得到商业地产公司的青睐。

世联商业地产事业部商业研究经理李东海日前告诉记者，在目前国内商业地产行业，有6年操盘经验的已算资深人士，操盘10年以上的专业人才更是难觅。李东海表示，目前国内商业地产注重前期开发，在后期的招商、运营方面相对较弱，这方面人才的缺乏更加严重。

频繁跳槽和相互挖角成常态

“这个市场的需求量太大，人才太少，有时候一些商业地产公司为了达到挖人的目的，甚至会不择手段。”王先生说。分析自己一直被猎头追逐的原因，他认为，最主要的是近10年来深圳乃至全国的商业地产飞快发展，而培养一个真正的商业地产人才需要有较长的周期，导致人才严重供不应求。

“商业地产领域目前人才的短缺，可以说是全行业和全局性的。”世方专业市场营销策划有限公司总经理李仁斌日前在接受深圳商报记者采访时说，“不仅缺乏商业开发运营的高级管理人员，在涉及到项目策划、规划、招商、运营管理，甚至商业物业的管理等各个环节，都缺乏足够的有经验的人才。”

李仁斌并不讳言，世方在国内较早专注于商业地产策划与运营，虽有“商业地产黄埔军校”之称，但“随着这两年世方在全国近20个省份项目的铺开，人力资源也出现了一定的短缺，最主要是缺运营管理人才”。

美世中国区信息咨询业务咨询总监刘晶晶也认为，商业地产开发需要完整的运营模式，好的项目要有自己的核心经营载体，而真正能站在战略角度去完成项目定位的核心人才是严重缺乏的，这些人才也是地产公司激烈争夺的对象。

“人才真的非常缺乏。”某地产公司项目总监李莹日前向深圳商报记者表示。她举例说，在深圳的一些地产公司里，商业招商团队最好的是仲量联行，其他的哪怕是大地产公司都还不成熟。“对于一些大型的商业项目来说，目前最缺的就是招商团队、运营总监。”李莹表示，对于招商和运营总监来说，没有8~10年的客户积累，是很难招来真正世界一流的品牌的。

由于人才缺乏，李莹表示，除了地产公司之间的互相挖角，更多的人都是靠频繁跳槽来实现自己价值的上升，“基本上这行里的人都是薪酬翻一番才会去跳槽的。”

业内人士透露，深圳这两年在商业地产领域最引入注目的人才争夺应该是禹来、陈珊相继跳槽入职宝安鸿荣源地产。据了解，禹来曾是广州天河城的总经理，2010年跳槽到深圳中信地产，主导城市广场项目，后于2011年底转投至深圳鸿荣源地产。陈珊是原海岸城董事总经理。业内普遍的看法是，原来主要开发住宅的房地产公司大举进军商业地产，正是他们跳槽的大背景。

写字楼租赁经理去年涨薪96%

“目前商业地产行业的人才结构出现了断层现象。”全球最大的国际性人力资源服务公司德科集团广州公司的地产事业部顾问陈瑛瑜近日向深圳商报记者表示，“商业地产人才的缺乏将长期存在。”她认为，无论是国内商业地产的翘楚，还是国际知名开发商都有扩大在中国内地投资的战略规划，国内一些传统的住宅开发商也纷纷拿出进军商业的方案，更不用说众多三四线城市的中小型地产公司对商业地产、城市综合体概念的趋之若鹜，因此，“整个行业对商业地产人才的需求在10年内仍将大量存在。”

仅以深圳为例，据深圳中原地产的不完全统计，今明两年深圳即将入市的大型商业项目将达19个之多，将增加商业面积170万平方米以上，较过去两年呈大幅增长态势。

由此导致的现象是，企业对人才的迫切需求，甚至出现内部“揠苗助长”使人员硬顶上战场的情况;有些公司为吸引人才，对一些职位的薪酬进行大幅提高甚至翻倍，给市场的薪酬结构造成了混乱，甚至有“泡沫化”的倾向;此外，由于行业人才的短缺，导致出现为追求短期利益频繁挖角、跳槽行为。

世方的李仁斌认为，这种行为需要警惕。“谁给的工资高就往哪儿走，一个项目的主管，到了另一个项目就变成了总监，但往往因为能力不够而干不了多久。这样会形成一个恶性循环，这些人无法静下心来研究项目、培育项目，导致很多短期行为。”

德科的陈瑛瑜认为，“揠苗助长”的情况不会持续出现，能力与职位不匹配的人才迟早会被淘汰。她表示，接下来的5年将是商业地产行业大洗牌的阶段，而且随着这个行业的发展成熟，人员的薪酬会趋向理性和科学，人才的价值与其薪酬应该更加匹配。

但现实的情况却是，商业地产行业的人员流动加剧，薪酬水平呈较大幅度的增长。

美世的刘晶晶向记者表示，基于美世2012年对地产行业的调研，国内一线城市商业地产和一线综合地产的整体薪酬数据基本一致，都是上涨8%，但从商业地产的个别核心岗位上来看，薪酬增长比例远远高于8%的数字。

刘晶晶透露，美世分别选取了其数据库中所有商业地产企业几个典型岗位2012年及2011年的实际年度总现金收入的中位值进行对比，结果发现，2012年商业总经理的薪酬增长了35%，策划推广经理增长了25%，而写字楼的租赁经理和商场的运营经理则分别增长了96%和77%，“由此可以看出，地产企业在薪酬政策上是向核心高管倾斜的”。她说。

商业地产竞争将加剧

“商业人才的缺乏，肯定会制约商业地产本身的发展。”世方的李仁斌认为，现在深圳的综合商业体发展热潮涌动，方兴未艾，如果人才培养跟不上这一步伐，将反制行业的健康良性发展。

如何培养、吸引和留住人才?

美世的刘晶晶认为，“不断增长的现金化的薪酬是吸引人才重要的手段，但不是长期保留人才最有效的方式。根据企业的商业定位培养自己的人才，并能在整体薪酬中利用长期激励、福利、团队文化、工作环境等多种资源去保留核心人才，才是长期发展的硬道理。” 而且，商业地产的人才培养并没有速效之法，人才在商业平台的沉淀和积累都需要一定的时日。“目前很多公司采用从外边‘买’进高管人才，自己内部‘养’出中层和基层人员，可以说是一条行之有效的权宜之计。”

对于深圳大型商业体的发展，有人开始担忧。世方的李仁斌向记者表示，未来两三年，深圳还有包括岗厦金地大百汇、卓越上梅林项目、华润的大冲和湖贝项目、佳兆业坂田项目等数十个大型商业综合体将要入市，“对深圳购物中心的发展，世方保持审慎的乐观。”

但他同时表示，深圳的购物中心发展还没有到饱和的时候，“相对于深圳每年3000多亿元的社会消费品零售总额来看，数量并不多”。此外，由于分布不均匀，原特区内比较密集，但在龙岗、宝安等原关外地区，购物中心的建设才刚刚开始，发展空间很大。

去年12月底，德勤和中国连锁经营协会共同发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》指出，目前中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点，“未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。”报告甚至认为，中国部分城市的商业地产开发“已显现过热信号”，未来3~5年内，有些商业项目“将不得不面对关闭、重组和被收购的命运”。

李莹认为，即便在商业地产发展非常好的深圳，与境外发达的商业城市相比，仍属于接近中期的水平。“表面上看深圳的各个商业体都“填满”了商家，但商家雷同、千城一面的现象仍然比较严重”。李莹认为，深圳只有一个万象城“在第一批租客到期之后还能显示出商家和品牌的升级换代”，这才是真正成功的商业体。