叶檀：为什么不能上调首套房贷利率？

　　各银行上调首套房贷利率后，嘘声一片。不少人貌似站在刚性需求购房者的立场上，对上调首套房贷利率大加挞伐。

　　反问一句，为什么不能上调首套房贷利率?

　　银行有责任非要保障刚性需求者的利益吗?不是。银行是商业机构，不是服务于经济战略的政策性银行，而是以盈利为主要目标。商业银行判断房地产风险上升，通过提高利率的办法获得风险溢价，是正常之举。在房地产上升阶段，银行最好的、坏账率最低的是多套个人房贷，而不是首套房贷。

　　我们习惯于行政调控，把利率当作政策的抓手，而不是市场风险程度的体现，患上了斯德哥尔摩综合症，才会攻击银行上调房贷利率毁坏民生。

　　即便是出现次贷危机的美国，其廉价房贷主要是通过房利美、房地美这样的变相政府托底的政策性金融机构发放，包装成金融衍生品行销全球毒害全球投资者。从来没有听说过把美银这样的机构当作“两房”，逼其进行廉价贷款。至于美银、高盛等购买金融衍生品而亏损，是银行投资的失误，与政策性的廉价贷款没有直接关系。

　　市场化的底线绝不能逾越。如果真要为刚性需求者着想，应该呼吁建立专门面向刚性需求的政策性金融机构，而不是让商业银行代行其职，妨碍上市公司股民的利益，甚至妨碍中国利率的市场化进程。

　　再说，上调首套房贷真的妨碍刚性需求者利益了吗?这是一个假象。上调首套房贷约等于面向房贷加息两到三次，短期内必然会抑制一部分刚性需求。但从长期来看，由于购房者减少导致房价下降，由此出现的市场现象是，资产价格下降而债务价格上升，这是摧毁房地产泡沫的利器。刚性购房者需要做一个基本判断，如果判断房价下跌而债务上升，最好的办法是持币待购，静等手中的货币相对于房地产的购买力上升。

　　日本与美国的房地产泡沫崩溃之后，房价下挫手持现金者的购买力大幅上升，以极低的价格获得了住房，甚至出现了1美元1套房外加承担债务的现象，这对于理智的刚性需求者显然是好事。上调首套房贷不值得大惊小怪，对于刚性需求者也没有根本损害，真正让人担心的，倒是房地产市场出现硬着陆，对金融货币市场的影响。任何改革不可能一蹴而就，笔者也从未希望中国的利率市场化改革能够一蹴而就，那将是市场的灾难。

　　虽然银行在几次压力测试后，对于房价下跌之后的承压力信心满满，请别忘记，所有的压力测试都是静止的，过于乐观的。一旦信用市场冻结，坏账风险将不可承受。

　　欧洲的银行业压力测试被讥笑为自我安慰的精神鸦片，安慰投资者的清凉剂。这样的评价并不算刻薄。由于欧债危机产生的风险敞口，已经让欧洲银行业出现多米诺骨牌倒塌的迹象，德克夏银行被政府接管，法国兴业银行等评级被下调，最糟糕的是，银行还不得不因为持有希腊债券进行21%甚至50%的减记。欧洲央行执行理事会成员斯塔克在接受荷兰报纸采访时表示，有关让银行业参与救助受困欧元区成员国的讨论已导致欧元区危机恶化，而且还降低了欧洲对投资者的吸引力。让银行业接受所持希腊债务减值21%的决定，已导致欧元区面临900亿至950亿欧元的额外成本。

　　反观中国，信用不彰导致银行的抵押品主要集中于房地产领域，一旦房地产市场崩溃，银行业立马会出现类似的信用冻结现象，只能靠政府再贷款救助。事实上，中国的房地产市场已经与几十个实体行业、金融业密切相关。目前逼迫房地产硬着陆是银行业短视的自杀行为，房地产改革必须以时间换空间，维持房价平稳甚至略降的态势，而后以收入、财富的上升降低房地产的重要性。

　　有一种最坏的可能，就是房地产市场崩溃，银行或者手握重金者大举逢低吸纳，而后逼迫政府放松货币，形成房地产的新一轮泡沫。如果出现最恶劣的局面，崩溃的就不仅仅是房地产，而是中国经济。