房价降10万利息增20万 房奴没捞着实惠

        房价如果降10万元，购房人少付多少？答案是-10万元，因为利息多了20万元。就在北京市明确5年楼市调控政策不会松动时，业内多位专家呼吁，银行应尽快恢复首套房贷的利率优惠。

　　降价10万利息增20万

　　算这笔收支账的是历来以“敢说、大嘴”著称的华远地产[3.39 -4.24% 股吧 研报](600743)董事长任志强。在2012年中国地产新视角高峰论坛上，任志强对部分银行在2011年10月后，自行提高首套房贷款利率至1.1倍，颇有微词。

　　任志强在论坛上计算出，当银行把房贷利率从0.7倍提到1.1倍的时候，等于提高了24%的房价，削弱了消费者24%的购房能力。其中，相当一部分利率如果用0.7倍计算的话，房价降10万块钱，等于利息多支付20万。按100万元计算，降价20万的房价，要付30万的利息；按200万元计算，降30万的房价，利息要增加40万。“这意味着消费者并没有从房价降价中获得任何利益，这个利益全部让银行赚去了。”

　　房价降没捞着实惠

　　任志强所说的，利息增长抵扣房价下降，也真实发生在一些购房人身上。

　　市民朱小姐去年9月份在劲松地区“抄底”买了自己的第一套房，54平方米的小户型，总房价150万，比高点时的市场价格每平方米便宜了近4000元。但因为当时已经实行调控，朱小姐只能按照基准利率申请房贷，30年贷款，每月的月供在4747元。可朱小姐的一位小姐妹，就在她家旁边的房子，只因为是2009年买的，拿到了银行85折的利率优惠，同样是70万元的贷款，在按增高了7.05%的基准利率计算后，今年的最新月供也才4256元，比朱小姐每月少了491元。

　　“我的姐妹去年每月就还4004元，那就更少了。虽说房价便宜了点，可一年多5892元的月供，30年算下来，我可一点实惠没捞着，全归银行合适了。”朱小姐感叹。

　　86.7%置业者贷款买房

　　随着房价上涨所带来的购买压力，银行贷款已成为绝大部分置业者，尤其是首套房置业者的最主要付款方式。昨日，由北京市房地产协会和腾讯房产联合发布的调查报告显示，70、80后已经成为房地产市场的消费主力，在被调查的24万人中，20岁至39岁的置业群体占到87.6%的比例。而在付款方式上，86.7%的被调查人群选择了贷款置业，全款置业的购房人仅占到13.1%。

　　“2012年，北京房价调控依然是稳中有降、继续执行，但对首次置业人群将更有保障。”北京市房地产协会秘书长陈志表示，首套房贷1.1倍利率，是银行打劫楼市调控利益，呼吁尽快恢复首套房贷利率优惠。同时，北京目前公积金贷款的上限只有80万元，已不太能满足房价上涨后的实际市场行情。陈志也建议，北京市能否考虑适度放宽公积金贷款额度。

　　“今年1月份，银行首套房贷基本都已恢复到基准利率。”伟嘉安捷投资担保公司企划主管吴昊向记者表示。

　　自2011年10月份以来，银行首套房贷优惠不再，普遍上浮至基准利率的1.1倍。而2011年12月12-14日中央经济工作会议明确指出，实施首套住房贷款优惠政策。

　　对此，华远地产(600743)董事长任志强向记者表示：“2011年银行个人消费信贷下降，进入负增长，政府显然意识到了这个问题。强化差别化住房信贷政策正是表明政府希望恢复个人消费信贷的水平，而首套房贷优惠政策正是在这个前提下提出的。”

　　回归基准利率

　　记者从部分银行了解到，今年1月份，银行首套房贷基本上都回归到基准利率。

　　招商银行[12.49 -1.03% 股吧 研报](600036)房贷部门工作人员向记者表示：“如果个人信用状况良好，首套房贷实行基准利率，而且1月份额度比较宽松，放贷速度也比较正常。目前银行采取动态控制，所以未来的情况难以预料。”

　　“除去个别不做房贷业务的银行外，今年1月份，银行首套房贷基本都已恢复到基准利率。”吴昊表示。

　　自2011年6月份以来，个别银行开始根据业主的资质施行浮动利率，部分购房者首套房的利率上调，其幅度根据客户的具体情况确定。VIP客户可以享受首套房优惠利率，其余客户首套房利率可能上浮至基准甚至更高。到了2011年10月份，随着全国各家银行放贷额度紧张，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款。很多银行的首套房贷款利率已经在基准利率基础上上浮1.1倍，最高更是达到了1.3倍以上。

　　此外，在去年由于货币紧缩，房贷难度持续增加，放贷速度缓慢。遇到月末，由于放款额度的限制，部分客户排队1个月才能获得贷款。按照惯例，年初是银行贷款额度相对宽松的时期，因此今年1月份，放贷的速度相对比较正常。

　　吴昊表示，由于年初信贷额度比较宽松，目前放贷速度基本正常。存量房放贷速度将比2011年11、12月份要好一些。

　　优惠再现

　　2008年末，为应对金融危机，对首次购房者实行7折利率优惠等政策，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房的支付能力。但是，随着首套房贷利率优惠的取消，甚至上浮，东中西三大地区当地居民的住房支付能力在持续下降。

　　《2011-2012年度REICO报告》显示，以住房可支付性指数(HAI)来代表当地居民对当地住房的支付能力，2003年以来全国住房可支付性指数总体呈现下降趋势，2010年按30年期限的按揭贷款计算的HAI为98.7，比2009年下降了3个百分点。

　　显然，信贷的紧缩在抑制了房地产投资过热的同时，也对一部分支付能力较弱、依靠贷款购房的刚需造成“误伤”。

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年12月北京二手房成交八成是全款购房。房贷申请难度不言而喻，而部分二三线城市银行自下半年起就缩减或干脆停止个人房贷，这种情况下即使房价下降，带给购房者实际优惠也会由于房贷难批而大打折扣。

　　同时，2011年的3次加息也影响了刚需置业。

　　据REICO报告初步估算，2011年3次加息，降低首套购房家庭支付能力5个百分点；取消首套房利率7折优惠，合并加息影响可降低支付能力19个百分点；首套房贷利率上浮10%，合并加息影响可降低支付能力23个百分点。

　　2011年12月12-14日中央经济工作会议明确指出，实施首套住房贷款优惠政策。任志强认为，这表明政府希望恢复个人消费信贷的水平。

　　目前，首套房贷利率虽然恢复基准利率，但是并没有优惠。至于何时会推出如政策所说的优惠措施，吴昊认为，至少要等到“两会”之后。

　　然而，对于房企来讲，首套房利率的优惠并不能为他们增加太多的消费者。

　　“政策向首套房倾斜虽然实际利好有限，但是，毕竟也会刺激一部分刚性需求购买力，同时也是一个政策信号，对于开发企业来说，象征意义更大一些。”中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示。

　　张大伟认为，只要限购政策没有变化，开发商的去库存压力仍然很大，而且，开发贷放松的可能性很小。