一线城市房价连续3月停涨 开发景气指数创2年新低

“天和财富网研究报告”

    从今年7月到9月，北上广深四个一线城市的房价已连续3个月停涨。

　　昨日，国家统计局发布70个大中城市房价变动情况，9月房价环比下降和持平的城市为46个，与8月相比没有变化，其中房价下降的城市多出一个，持平的城市少一个。

　　统计局对楼市调控似乎充满信心。在当日上午的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，“房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。”

　　这样的观点也得到不少业内人士的赞同。上海易居认为，9月一手房价止涨，二手房价下跌，标志着拐点基本确立。

　　9月房价整体涨幅仅0.003%

　　根据统计局的数据，70个大中城市中，9月房价下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月相比总数相同。

　　但在多数分析人士看来，仍有不少信号预示着房价下行趋势的确立。其中之一便是，在环比价格上涨的24个城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　北京中原地产根据各城市的房价数据得出，上月70个大中城市房价平均环比涨幅仅为0.003%，几乎接近停涨。而在8月，这一数据为0.02%。

　　其中，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市在内，40个限购城市的房价平均涨幅为零。非限购的30个城市中，涨幅也仅为0.007%。

　　据此，北京中原、链家地产、上海易居等多个机构几乎一致地认为，楼市数据拐点已经出现，从10月开始，70个大中城市房价环比涨幅将逐渐下调。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭还指出了另一条佐证：9月70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有25个，首次超过上涨的城市。由于二手房对市场反应更加敏感，据此也可以判断为出现“拐点”。

　　温州数据警示房企资金压力

　　在公布房价数据的城市中，温州无疑是个“异类”。9月，温州房价环比下降1.3%，成为70个大中城市中房价降幅最大的一个。而与去年同期相比，温州也成为唯一房价下降的城市。

　　作为民间资本最为活跃的城市，温州房价曾一度连续多月走高。分析人士认为，近期温州民间借贷链条断裂，导致不少开发商和投资者资金紧张，从而不得不降价出手。

　　与之相关的一个新闻事件是，在另一个民间资本兴盛的城市鄂尔多斯，近期有开发商因欠高利贷自杀。在外界的解读下，这成为信贷收紧大背景下开发商资金断裂的缩影，并预示着资金面带来的压力将越来越大。

　　统计局的数据还显示，今年1~9月，房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元，同比增长22.7%。但其中，利用外资的增幅超过了50%，且自今年6月以来，个人按揭贷款连续4个月减少，国内贷款增幅也持续维持低位。

　　“资金利用成本明显上涨。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，经过12次上调后，目前大型金融机构的存款准备金率已经升至21.5%的历史高位，冻结资金超过1.8万亿元。

　　近日，从建行北京分行开始，一线城市的商业银行也传出上调首套房贷利率的消息。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，继建行之后，其他银行也会跟进上调，或采取多项手段变相加息。

　　主流观点认为，尽管多数开发商的资金尚可支撑，但从政策层面看，企业正在面临最严厉的信贷环境。另一组数据显示，9月全国房地产开发景气指数为100.41，连续5个月保持下调，并创造了2009年9月来连续25个月的最低点。

　　调控“不能掉以轻心”

　　从政府部门的表态看，始于今年1月的本轮楼市调控无疑是行之有效的。盛来运昨日表示，“我们初步判断，我国房地产的调控取得了积极的成效，房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。”

　　但他同时表示，“我们也不能掉以轻心，因为房地产是国民经济发展的重要支柱产业，所以要实时监控房地产的发展变化，来进一步巩固房地产宏观调控的成果。”

　　上述“不能掉以轻心”的说法，被解读为高层的又一次政策表态。结合近期与楼市相关的大事件，不少业内人士都认为，政策面收紧的现状还将持续一段时间。

　　本月11日，广东佛山发布文件，明确放宽对四类情况的房屋限购，但随后又紧急叫停。16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准备”。

　　中原地产的分析称，数据拐点并不代表市场拐点，楼市调整的趋势已经确立，但调控力度更需坚持。杨红旭也认为，在房价尚未出现一定程度的回落之前，楼市调控也绝不会像2008年那样大幅放松。

　　资金面从紧的大势更难改变。杨红旭向 《每日经济新闻》记者表示，今年第四季度，信贷政策不会出现像2008年四季度那样的快速放松，理由在于当前我国仍面临高通胀的压力，即使7月份CPI已现拐点，但仍将在偏高水平徘徊6~9个月。他表示，本轮楼市的调整仍将持续，预计明年才有可能完成筑底。