首套房贷“暂别”利率上浮 现在是买房好时机？

　　龚滔绘

　　主持人说

　　临近年关，房贷业务出现间歇性“回暖”。本报记者了解到，沪上一些主要中资银行的首套房贷业务已暂时“告别”利率上浮，部分银行的二套房贷利率也从此前上浮30%回落到上浮15%，大银行的二套房贷利率甚至降到上浮10%的“底线”。这样的利好消息对购房者来说意味着什么？现在是贷款买房的好时机了吗？有人建议把握住自己的小幸福，也有人犹豫着要再等等，更有人认为应该按自己设定的“指标体系”来确定买房时机。虽然想法不统一，但有一点是肯定的：购房者都盼着有更多的利好消息。我想，利好消息一定会再来的，让我们大家期待吧。

　　主持人：郭廷炜

　　别忘了今年的三次加息

　　部分银行首套房贷利率不再上浮，这对于很多购房者无疑是件好事需要还贷的金额会减少嘛。但是，这个利好的作用恐怕非常有限，一是因为仅限于首套，对于很多改善型需求者没有影响；二是因为，从明年1月1日开始，央行在今年三次加息的叠加效应将在各位“房奴”的银行对账单上体现出来。

　　根据一些媒体的测算，以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元，首套房贷利率不再上浮带来的实惠，可能会因此大打折扣。

　　什么时候买房合适，很多人都有自己的一套“指标体系”。有的指标体系设定为“房产中介九死一生”，有的指标体系设定为“房屋租售比达到某个比例”，还有的指标体系设定为“贷款利率下调”。这些指标恐怕都有道理，不过，自己的资金和需要才是硬道理。我认识的一位朋友是改善型需求者，他的“指标体系”就是，何时政策下调二套房的首付比例，他就可以考虑入场了。

　　这个“指标”看上去挺淡定，其实这个朋友也很无奈：“关键是现在想入场也入不了，二套房首付至少五成，现在哪怕边边角角的房子，总价都在一百多万，五成首付加上七七八八税费，怎么着也得七八十万元。手里拿不出这么多钱啊！”

　　其实，真淡定的倒是一些房地产行业的“大佬”们。虽然很多房地产行业的老板们隔三差五出来叫叫苦，大叫“冬天来了”甚至表示“快撑不下去了”，但是，这叫苦不知道几分是真，几分是对政策的撒娇？对更多的买房者来说，以上一代人一辈子的积蓄做首付，以下一代人未来二三十年的收入做抵押，这么多年倒也真的就撑下来了。

　　写到这里突发奇想，不知道有没有人买房时机“指标体系”是这样设定的：如果有一天，任志强(微博)和潘石屹(微博)顾不上在微博上插科打诨了，就是入场时机了？

　　记者 吴华

　　买房还是再等等吧

　　年末了，除了各大商场推出一轮又一轮的限时抢购外，一些银行的房贷业务也借着近期下调存款准备金率的东风，在贷款利率上有了稍许放松优惠的举措，不过这样的优惠能像商场限时抢购那样引发全民热情追逐吗？我看，未必。

　　房价从疯狂热炒到国家出面调控，再到近一年来稍显下跌，整个楼市的涨跌起伏无一不牵动着每一个购房者的神经，楼市纠结，老百姓跟着更纠结。银行房贷也随着楼市波动和调控政策的执行不断变化着相关利率，这种种现象都向刚性需求的购房者表明了一个问题如何选择一个适合出手的好时机。

　　如果说之前房价持续高涨、银行贷款利率一再提升不是好的购房机会，那最近一些银行将首套房贷利率回调至基准利率是不是就是可以出手的机会了呢？问了问身边的朋友，却发现大部分人对目前的购房形势仍然保持观望态度。“作为一名要自己奋斗买房的80后，我觉得现在的房价还是有些难以承受，虽然现在公积金贷款渠道已经有了直系亲属支撑还贷的渠道，可毕竟房子是一项长远且大额的投资，一定要慎重再慎重。”朋友小陈认为，目前一些楼盘确实有了降价的现象，也表明着在政策调控下整个楼市有下行的趋势，这些看起来好像对购房者是利好消息，但要注意“有跌必有反弹”。“在目前谁不知道调控会持续到什么时候、房价会跌到什么程度的情况下，我还是选择观望，情愿等到下跌后又重新有了一点点反弹现象时再出手，这样起码能对自己的投资价值有大概的估算，而不是随大流盲从。”

　　另外，在与银行工作的朋友聊天时，谈起现在银行对首套房利率有所宽松的现象，朋友也表示这有可能是一些银行在房贷方面的指标还没有用完，所以在年末的时候以放宽条件来争取指标。其实在往年的时候也都会有这类现象，年底的贷款要比年中有一定程度的放松。但并不能以此为标杆，明年1月开始又要推出新的利率了，如果要买房，不妨再多等一个月，看看明年的利率情况再做决定吧。

　　见习记者 沈梦雪

　　与其等待不如抓住机遇

　　连涨了好几年的房价在今年终于显出了下跌的苗头，但是前一阵由于银根紧缩，银行贷款非常紧张，利率也随之上浮，有人算了一笔账，结论是跌掉的房价抵不过上涨的贷款，因而大多数人继续选择观望。而现在，准备金率下调了，流动性相对宽松了，部分银行也悄悄地下调了首套房贷款利率，这对于刚需置业者来说是不是难得的买房机遇？我认为答案是肯定的，至少，机会已经开始向刚需们靠近。

　　所谓刚性需求，说白了就是你买也得买，不买也得买，因为房子买来不是为了投资，是自己要住的。既然如此，那么太过犹豫、太过瞻前顾后，耽误的也是自己的时间。买房子需要一点孤注一掷的勇气，如果已经看中了一套好房子，自己的财力也负担得起，那么趁这个时机入手也不错。虽然不能和三年前的条件比，但是房价已经在降，利率也见宽松，再等下去要等到几时呢？还期待着恢复七折利率吗？

　　目前，货币政策已有放松迹象。如果真如经济学家们所说，到了明年中期通胀问题得以缓解，CPI降至2%以下，那么降利率并不是不可能的事情。但到了那个时候，房价是不是也会继续下降就很难说了。何况，房地产调控的目的从来就不是想让房价大跌。

　　如果我是“刚需”，要购买自己的第一套住房，那么我不会奢望七折利率重现，与其这么等下去，还不如趁利率有点优惠时，先买下心仪的房子住起来，至少还能改善一下生活质量可以有一个自己的小窝而不被房东赶来赶去。总之，与其过多地比较和纠结，不如把握住属于自己的小幸福。

　　记者 周喆

　　房贷利息减少不如等房价降

　　多家银行在前两个月的时候纷纷将房贷利率上浮，甚至首套房贷利率也要在央行基准利率的基础上浮10%，竟然与楼市调控规定的二套房贷利率上浮幅度一样，这令不少刚性需求的购房者纷纷喊“吃不消”，因而不得不推迟购房计划。

　　进入12月初后，银行的资金面在存款准备金率下调后也有所放宽，银行的首套房贷利率也有所回落到央行基准的水平上。于是，另一个问题又摆在刚性需求购房者的面前：现在到买房的合适时机吗？

　　记得在2008年下半年的时候，当时央行破天荒地将首套房贷利率优惠幅度降到基准利率的七折，当时此举刺激了不少刚性需求的购房者纷纷抓紧买房，并且充分享受到了2009年和2010年的房价大涨。

　　但此一时彼一时也，当时央行推出这一规定是为了达到刺激楼市的目的，而目前楼市调控的口风仍未放松。新华社发布的官方消息是，中共中央政治局昨天召开会议分析研究明年经济工作，表示要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这对外界来说就是一个信号中央认为目前房价还没降到位。

　　“虽然首套房贷的利率暂是取消上浮，但还是不如房价直接降划算。”记者的一个朋友李先生算了一笔账，以额度100万元和期限20年的首套房贷为例，在等额本金还款方式下，按央行基准利率执行的总利息约为70.8万元，而按央行基准利率上浮10%执行的总利息约为77.8万元，相比之下房贷利息省了10%左右。

　　而李先生看中的几套二手房目前只是象征性的降价，最大降幅也只有3%左右。他分析目前二手房市场开没有正式开跌，但接下来很可能会像一手房那样出现一轮像样的跌势，他心里期望的降幅目标是15%到20%。所以，李先生觉得与其房贷利息少点，不如等房价实质性下降更划算。

　　对于首套房贷利率万一再度上浮的可能性，李先生认为这可以通过以后的提前还款想办法节省利息。而且如果等到了二手房价跌幅超过15%，那么意味着计算房贷利息的基数明显减少。