房价高企的真正原因

2011年11月5日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年在搜狐企业家论坛年会上表示，房地产调控政策持续时间，取决于中央政府和地方政府之间的博弈结果。要想从根本上解决中国房价过高的问题，政府应认真的考虑取消18亿亩耕地红线，进行土地制度改革，建立土地供给的一级市场，让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候让更多的土地进入市场，来平抑楼价和地价。以下为演讲实录。

　　今天我演讲的切入点是，从社会的角度来看房地产这些年的风风雨雨。中国的房地产搞到今天，问题越来越复杂。原因就是，我们从来没有看到像房地产这样一个市场牵动这么多人的神经，从来没有一个市场交织着如此众多人的利益。除房地产市场以外，号称拥有亿万股民的A股市场，前一段时间占据了很多媒体、报刊的头版。但是，房地产市场比股市更加复杂，因为有更多人的利益参与其中。

　　中央政府与地方政府目标、利益不一致

　　两者博弈最终决定调控政策持续时间

　　从城镇居民来看，没有房子的城镇居民辛苦挣钱，希望能够获得自己的房子。而有了房子的城镇居民，他已经选好了楼盘地段，热切的期盼房价的上升。同样是城镇居民，但他们在房地产市场的利益是不一致的。政府层面上，在房地产市场的利益也是不一致的。中央政府要以安居乐业作为小康生活的标志，中央政府在房地产市场中的诉求是小康社会的健全。地方政府近年来越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。地方政府希望房价高、地价高，中央政府希望房价低、地价低。在这个市场上毫无疑问，地产商的利益在里面。

　　在这个市场上银行也有利益。银行在这里找到了优质客户和个人客户。按揭贷款，曾经是银行优质的资产。现在银行都在准备应对房价下跌带来的坏帐风险。金融机构圈在了房地产市场里。钢铁行业、水泥、建材、家电，多少行业的兴衰也取决于房地产市场的状况。但实际上还有一个最大的利益相关方我们没有提到，在媒体上也很少有报道，那就是中国的农民。他们是中国房地产市场中最大的利益相关方。但是由于他们的声音微弱，理所当然的被其他利益参与者削弱了。我们在讨论房地产政策的时候，这些政策的变化会影响到各个阶层、各个方面的利益，最大的利益相关方我们不要忘了是中国的农民。

　　在这样一个利益博弈中，博弈的主导者是政府，中央政府和地方政府拥有着别人没有的公权力。他们是房地产市场中的强势群体，其他人都是弱势群体。这两级政府的诉求和他们的利益平衡，最终将决定博弈的结果。为了尽快完成小康社会的建设，中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商不得不降价销售。在调控政策初见成效，却传来了政策松动的信号。政府官员、主管部门都在媒体上放出风，说调控政策是迫不得已。也有一些学者讲，调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚刚出现效果的时候，就传来了松动的信号?我个人猜测有可能是地方政府的游说。

　　在房地产市场进入寒冬以后，地产商明显的减少了拿地的数量，放慢了开发的速度。我们最近听到一些消息，土地流拍、土地一级市场上，地方政府的卖地收入大幅度下降。基层、各级政府的资金紧张程度并不亚于地产商。多年形成的地方政府对于土地财政的依赖，房地产市场的箫条、对于地方政府财政的冲击，对于地产开发商的冲击，应该是等量齐观的。

　　正是因为地方财政的紧张，我们看到了最近有几家地方政府获准发行地方债券。这是我们国家财政体系上的一个重大变化。根据现行的法律，地方政府是不允许发债的。这次他们拿到的债券发行权在法理上都是值得推敲的。如此重大的财政体制的变化，应该是通过全国人大的讨论才能够开始试点。在这个利益博弈中，严厉的调控政策开始发生作用。它像一柄双刃剑，在降低房价的同时，使得地方财政面临着巨大的压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈，将决定调控政策还要持续多长时间。但是很遗憾的是由于缺乏数据，我们现在无法对地方财政做出较为准确的估计。也不知道这个博弈进行到什么程度，在房地产政策上就会出现一些变化。这个不确定性并不是因为事物发展不确定性，而是因为我们做研究的没有数据。不知道现在进入调控期以后，地方政府的财政到底紧张到什么程度。我们国家财政方面的数据非常少，做研究能够做出准确的估计是比较困难的。