官方数据释放信号 房价大跌大幕开启(3)

　　拐点隐现 三重压力或压垮房价

　　观点一

　　北京练达四方房地产经纪公司董事长杨少锋：9月楼市数据整体上反映了目前市场的趋势，但滞后于增持的市场，楼市实际价格的波动比公布的数据要明显得多，要“冷”得多、“惨”得多。

　　观点二

　　中国房地产研究会副会长顾云昌：9月多数城市房价环比回落表明限购政策起了作用，尤其是对投资和投机的限制作用明显。随着房价的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”将逐渐转变成“买方市场”。

　　观点三

　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭：如果把70个城市所有的价格平均算，9月份上涨幅度回落到了0.003%，基本接近滞涨了。可以说数据显示拐点大致基本上确立，接下去无外乎是下跌趋势更加明显化。

　　国家统计局昨日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，楼市拐点隐现，表明持续已久的房地产调控政策已取得效果。业内人士认为，随着全国范围内银行房贷利率上调，房价还会随之下跌。同时，要保证调控目标的实现，既有的政策力度仍旧不容松懈。

　　量跌引发价跌

　　房企或降价救市

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，全国70个指标城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。房价从2009年来的爆发式上涨，在最严厉的限购、限贷叠加影响8个月之后，数据逐渐开始进入下调阶段。

　　链家地产首席分析师张月认为，数据的变化表明今年楼市调控已经取得一定效果。四季度成交量或将落入全年谷底。

　　在全国楼市量价双双回落的情况下，9月房地产开发景气指数也降至100.41，连续4个月下降后，已经在临界线左右徘徊。张月认为，这表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期即将由乐观转为悲观。在这样的预期下，房企对于量跌引发的价跌更容易接受，甚至部分房企降价救市的决心也会更大。

　　资金紧库存大

　　三重压力遏制房价

　　9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链、不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。

　　数据显示，目前开发商资金紧张程度仍然在加大。张月认为，四季度的融资情况可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减;另一方面，开发商自筹资金减少。开发企业资金压力不断增大，正成为动摇高房价的主要力量。

　　在资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。北京中原市场研究部的统计数据显示：截至10月初，全国执行限购政策相对最严格的 10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套，而且库存积压的速度还在继续上涨。

　　市场的情况也印证了不断回落的统计数据。来自市场机构的统计显示，房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，124家房地产上市公司上半年年报显示，总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。

　　叠加70个城市的指标数据可以看到，楼市拐点已经开始接近。

　　政策走向

　　二三线城市升温 调控还需再发力

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线、二线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况，楼市调整的趋势已经确立，但是力度更需要坚持。”北京中原地产市场总监张大伟说。

　　尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远，需要继续坚持，甚至再度发力。“二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。”张大伟表示。

　　二、三线城市限购目前来看依然停留在纸面上，仅有台州和衢州出台相关政策。限价等影响不直接、不剧烈的政策成为地方政府躲避限购的挡箭牌。

　　事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化。出于地方经济发展需要，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。虽然国家调控态度坚决，但落实到地方后，仍然存在一定的现实阻力。

　　张大伟表示，近日佛山限购放宽被叫停一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果，很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃继续坚持的打算，逐渐选择降价换量，目前的楼市处于调控的最关键时期，在调控政策不放松的情况下，预计拐点在明年一季度出现。

　　房贷市场

　　利率上浮“雪上加霜” 楼市或进寒冬期

　　目前，首套房贷款利率上调已将成为各地的普遍趋势，这一阴云笼罩在开发商的头顶。中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。据该所研究员易宪容预计，接下来全国范围内银行房贷利率肯定还要提高，房价也会随之下跌。

　　中国社会科学院金融研究所银行研究室主任曾刚进一步认为，首套房贷利率上调“雪上加霜”，对于房地产商来说，无疑是今年的寒冬恐怕要早点到来了。但他同时表示，目前银行增加放贷利率仅仅只针对增量房，而没有针对存量房，那么究竟能对未来房地产市场起到多大作用还有待观察。

　　北京工商大学经济研究中心主任周清杰认为，提高房贷利率无疑会助推房价下行，但房价的走势还受其他因素的影响，如保障房建设进度，房地产开发商的融资能力，宏观经济运行及货币政策变化等，持续时间还要看房价对该项政策的反应程度以及高层对稳定房价的决心。

　　周清杰认为，银行调高房贷利率会直接遏制收入不高、还贷能力较弱的购房需求，使那些资金本已紧张的房地产商的经营处境更加恶化。若无差别化房贷政策，此举可能误伤刚性需求的购房者。若银行继续坚持首套房贷款利率优惠政策，则可保护首套房购买者的利益。

　　专家说法

　　14城市成交跌幅超50%

　　楼市“银十”已无望

　　“不但10月份的楼市难有起色，11月、12月的销售很可能还要继续萎缩。”联达四方房地产公司总裁杨少锋昨日表示，从目前来看，十月已经过半，但传统的银十旺销并没有到来，各地的楼市成交也纷纷遇冷。

　　根据中国某研究院10月17日晚公布的数据显示，上周被其监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达79.79%。其次是扬州，同比跌幅达76.14%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达64.45%，其次是广州、成都，同比下降幅度均超过60%。

　　楼市调控不会改变

　　企业进入转型时代

　　在近日举办的2011年中国(长春)房地产发展趋势论坛上，住建部政策研究中心副主任、研究员秦虹在会上做关于房地产发展趋势与企业转型的发言时指出，当前房地产调控的政策思路仍是控制房地产市场过热和大力建设保障性住房，并认为房地产企业必然进入转型时代。

　　秦虹认为，目前短期观望和房价急于求降与中长期看好的预期并存，市场压力仍存，所以坚持控制投资性需求和大力建设保障性住房仍将是较长期的政策趋向。

　　对于未来房地产企业发展，秦虹认为房地产企业必然进入转型时代。她认为，过去十年是中国经济增长速度最快的时期，但是现在政府政策主动调整经济增长速度、坚持对房地产市场的调控以及货币趋于正常化，这些原因使得前十年房地产市场的扩张速度将难以持续。