万科手握342.4亿欲并购 预收账款增加至1200亿

　　3月12日，万科企业股份有限公司(下称“万科”)在港公布业绩。业绩报告显示，截至2011年底，万科全年实现销售金额同比上升12.4%，至1215.4亿元，净利润同比上升32.2%，至96.2亿元。

　　从局部看，受宏观环境影响，万科部分项目的收益率只有1%到2%。不过，这并非万科管理层最关心的指标。万科总裁郁亮表示，资金回笼速度和销售量才是万科关注的重点，即便亏本也要保证销售速度。

　　在加快销售进度的同时，万科还通过信托等方式融资。截至2011年末，万科所持现金多达324亿元。郁亮明确表示，加速融资就是为了在合适的机会拿地。万科最惯用的手段是通过并购获得土地。

　　加大资金储备量

　　“集团会根据市场情况采取积极定价策略，毛利率并非集团最关注的指标。目前集团一些微利项目的收益率约为1%至2%。”郁亮指出。

　　报告期内，万科地产业务毛利率同比下降2.16%至30.44%。这种趋势暂时还不会改变。郁亮表示，预计万科今年的毛利率会回到2009年的水平，即22%至25%。

　　郁亮表示，资金回笼速度和销售量才是万科关注重点，即便亏本也要保证销售速度。

　　今年2月份，万科实现销售面积72万平方米，同比上涨31.1%，销售金额73.4亿元，同比上涨20.7%。7个月以来，万科首次实现销售面积和销售金额的同比上涨。与此同时，今年2月份，万科销售均价则较今年2月的1.107万元下降至1.019万元。

　　除加快销售回笼资金外，万科也通过信托等方式融资储备现金。

　　3月5日，万科发布公告称，向华润深国投信托有限公司申请了金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。

　　郁亮介绍，过去几年，万科的融资成本大约是8%至10%的年利率。目前，内地房企的融资成本已普遍在15%的年利率以上。

　　万科的财务情况远好于其他房产企业。万科业绩报告显示，因预收账款增加至1200亿元，2011年末公司资产负债率上升至77%。但剔除预收账款后，该公司净负债率仅为23.8%。世联地产(14.57,0.07,0.48%)数据显示，截至2011年三季度，内房企业的净负债率均值为48%。另外，截至2011年底，万科持有货币现金为342.4亿元。

　　“即将到期的信托偿付和未付土地款都在给万科敲响警钟。”一位不愿透露姓名的地产行业分析师表示。

　　截至2011年底，万科短期借款和一年内到期的长期借款为235.7亿元。万科应付的土地款总额约为300亿元，信托借款总额为100多亿元。

　　不过，这并非万科加速回笼资金的真正目的。

　　融资就是为了拿地

　　值得注意的是，万科今年还未公布任何新增土地项目。

　　“2012年，万科‘宁可错过，绝不拿错’，但目前集团加速融资是为了拿更多的地。”万科管理层在业绩会上表达了该公司将会执行谨慎拿地的策略，万科今年会拿地，但由于目前拿地成本还太高，相对往年战线会有所收缩。

　　万科业绩报告显示，截至2011年底，集团土地储备为3547万平方米，基本可满足未来2至3年的开发需求。

　　“集团不采用囤地的发展策略。”郁亮说。目前，万科只在中国54个城市拥有楼盘，未来会考虑拿地的空间。截至2011年底，万科楼盘1个月内的去化率约为50%，较早前的60%已略有下降。

　　“资金量是内房企业并购或买地的制胜法宝。”世联地产市场研究部高级研究员吴志辉表示。近年来，万科一直在通过并购去拿地，大大降低了拿地成本，相信未来这仍然会是该公司奉行的策略之一。

　　公开数据显示，仅2011年上半年，万科就收购了10个项目，其中最大一笔是30亿元的广州新光城市花园。